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Il mutuo è un alleato indispensabile per chi acquista casa. Ma in diversi momenti della vita, può arrivare il momento in cui si decide di chiudere il finanziamento in anticipo, così da liberarsi del fardello mensile del pagamento delle rate. La pratica di interrompere il mutuo prima della scadenza si definisce “estinzione”. È possibile estinguere un mutuo, totalmente o parzialmente, in qualsiasi momento senza sostenere delle spese e senza l’opposizione da parte dell’istituto bancario di riferimento. Molto spesso ci si domanda se effettivamente convenga o meno utilizzare i soldi per estinguere un finanziamento già in corso.
Vediamo quali sono le tipologie, i costi e le procedure di estinzione del mutuo.
Estinzione parziale o totale del mutuo
L’estinzione del mutuo può essere totale o parziale. Quando è totale, significa che il consumatore restituisce alla banca tutto l’importo del capitale che ancora resta da versare. Se l’estinzione è parziale si intende la restituzione solo di una parte del capitale residuo.
In questo caso occorre sapere che restituendo alla banca una determinata cifra, non viene accorciata la durata del mutuo, che resta uguale, ma che si ricalcola la rata mensile, che naturalmente risulterà più leggera.
Costi e paletti dell’estinzione anticipata
L’estinzione è sempre possibile; anzi, quella “parziale” si può ripetere può volte durante la vita del finanziamento. Ci sono alcuni paletti da rispettare. Per esempio, per procedere con l’estinzione è necessario che non ci siano inadempimenti in corso (per esempio rate scadute, ancora non pagate), che quindi vanno prima sanati.
Inoltre, vanno riconosciuti anche gli interessi maturati nei giorni che intercorrono dalla richiesta all’effettiva restituzione.
Per quanto riguarda i costi, secondo la legge 40/2007 (il cosiddetto decreto Bersani), la banca non può applicare alcuna penale o commissione per l’estinzione anticipata dei mutui sottoscritti dopo il 2 aprile 2007. In caso di mutui più datati, possono esserci delle penali, ma che non devono superare determinate soglie, come definite da un accordo siglato tra Abi (Associazione delle banche italiane) e sigle dei consumatori.
Nel caso di mutui a tasso variabile, le penali possono al massimo arrivare allo 0,50% del capitale residuo e scendono allo 0,20% nel terzultimo anno e a zero negli ultimi 2 anni di vita del mutuo.
Lo stesso vale per mutui a tasso fisso stipulati fino al 31/12/2000. Per i mutui a tasso fisso, accesi a partire dall’1/1/2001, le penali variano da un massimo dell’1,90%, se l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento, all’1,50%, se l’estinzione avviene nella seconda metà e infine, scendono allo 0,20% nel terzultimo anno e a zero negli ultimi 2 anni.
Estinguendo il mutuo si risparmia sugli interessi?
Occorre conoscere un meccanismo. Nei mutui la rata mensile, che pur rimane costante, si compone sempre di una “quota capitale” e di una “quota interessi”, quella che rappresenta l’effettivo guadagno della banca. Nei piani di ammortamento, la quota interessi viene caricata soprattutto sui primi anni di finanziamento (in questo modo la banca accelera l’incasso della sua parte di guadagno) e decresce sul finire.
Per fare un esempio, in un finanziamento da 100.000 euro su 20 anni, con tasso fisso all’1,2%, la rata da 468,87 euro, è composta all’inizio da quasi 100 euro di interessi e 368 euro di quota capitale, mentre già all’inizio del decimo anno la quota interessi è scesa a circa 57 euro.
Questo significa che estinguere il mutuo all’inizio fa risparmiare più interessi, mentre negli ultimi anni del mutuo la convenienza decresce.
Un esempio pratico di estinzione anticipata del mutuo
Torniamo al caso di prima. Il nostro mutuo da 100.000 euro su 20 anni, stipulato a un tasso dell’1,2%, genera complessivamente per la banca 12.529,29 euro di interessi. Quindi, alla fine dei 20 anni, avremo rimborsato 112.529,29 euro. Immaginiamo di voler alleggerire il peso del mutuo e fare un’estinzione parziale restituendo 30.000 euro alla banca. Se questi vengono restituiti dopo solo 3 anni di vita del mutuo, si otterrà un “taglio” degli interessi di quasi 3.200 euro (la nuova rata, per i successivi 17 anni, sarà di 306 euro). Se invece l’abbattimento di quei 30.000 avviene dopo 12 anni di vita del mutuo, il risparmio sugli interessi sarà limitato a circa 1.500 euro, perché una buona fetta di questa componente è già stata pagata in precedenza.
Vantaggi e svantaggi dell’estinzione del mutuo
L’estinzione del mutuo comporta due tipi di vantaggi. Il primo beneficio conserva sia una natura pratica sia una di tipo psicologico, perché l’estinzione permette di liberarsi completamente del debito, nel caso di estinzione totale, o comunque di alleggerire la rata, nel caso di procedimento parziale. E questo consente di affrontare gli anni futuri con maggior relax.
Poi c’è un vantaggio economico tutt’altro semplice da catturare, perché si tratta di privarsi di una certa fetta di liquidità, da “impegnare” nell’operazione di estinzione. Tanto è vero che in rete si trovano diversi simulatori automatici che spiegano l’impatto dell’estinzione sugli interessi e sul piano di ammortamento residuo. Quando estinguiamo il mutuo dobbiamo senz’altro restituire alla banca il capitale ricevuto in prestito, tutto o in parte, ma il nostro “guadagno” consiste nel fatto che evitiamo di pagare anche gli interessi passivi che avrebbero gravato su quel capitale.
Inoltre, va comunque considerato un aspetto che riguarda l’utilizzo dei risparmi per l’estinzione: in caso di bisogno di liquidità, qualora questa venga usata per intero nell’operazione, bisognerebbe nuovamente rivolgersi a un istituto di credito, operazione che richiederebbe dei tassi più alti rispetto a quelli del mutuo stesso.
È conveniente estinguere un mutuo?
In linea generale, converrebbe estinguere un mutuo nel momento in cui i risparmi sono impiegati a un tasso minore di quello pagato per il mutuo. Tuttavia, questo ragionamento è applicabile esclusivamente dal punto di vista aritmetico e il confronto può essere effettuato su una base concreta, ovvero quando il mutuo è a tasso fisso e i risparmi sono impiegati a loro volta a tasso fisso e con entità certa del rimborso.
In sintesi, per capire se sia più o meno conveniente investire il surplus di liquidità nell’estinzione parziale o totale del mutuo, bisogna chiedersi se il risparmio sarà pari o superiore al rendimento di un eventuale investimento.
Cosa fare con un mutuo a tasso variabile?
La situazione è leggermente più complicata se si ha un mutuo a tasso variabile. In questo caso, se i soldi sono investiti a meno del 3% netto, si potrebbe prendere in considerazione l’ipotesi di estinzione, ovviamente dopo aver valutato con estrema attenzione il rischio, meglio se col supporto di un professionista abilitato ed esperto.
Le considerazioni necessarie
Di conseguenza, prima di procedere con l’estinzione del mutuo, è sempre opportuno farsi preparare dalla banca un prospetto sul nuovo piano di ammortamento, nel caso di estinzione parziale. E valutare, eventualmente anche con un consulente, se in base al reddito famigliare e la solidità finanziaria del nucleo, l’operazione di estinzione sia effettivamente consigliata. Potrebbe essere meglio tenersi la liquidità disponibile e o magari investirla in altri strumenti finanziari.
Il consiglio di un esperto è necessario in modo particolare nel caso di mutui a tasso variabile, suscettibile di modifiche nel tempo, perché quando si avvia una fase di risalita dei tassi di riferimento (l’Euribor 3 o 6 mesi) l’estinzione potrebbe davvero permettere di risparmiare una certa quota di interessi nel futuro, benché difficili da stimare con esattezza in anticipo.