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Il conduttore di un’unità immobiliare e delle relative pertinenze può accedere agli incentivi fiscali solo nel caso in cui il locatore sia una società è la risposta n. 288 del 23 maggio 2022 dell’Agenzia dell’Entrate.
Il caso
Un privato, conduttore di un’unità immobiliare e delle relative pertinenze, chiedeva all’Agenzia delle Entrate se la norma di accesso al Superbonus fosse interpretabile nel senso di consentirgli di accedere ai benefici fiscali concessi. In particolare, condizione non irrilevante, il proprietario-locatore era una società (nel dettaglio, società di gestione immobiliare).
A chi spetta il Superbonus?
Prima di osservare e commentare la risposta n. 288 del 23 maggio 2022 dell’Agenzia dell’Entrate pare utile ricordare quali sono i soggetti che, ai sensi dell’art. 119 d.l. n. 34 del 2020 (decreto Rilancio). In particolare, si prevede che gli incentivi fiscali siano fruibili per interventi effettuati:
- da condomini e persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione);
- dagli istituti e dagli enti pubblici aventi finalità sociali di edilizia residenziale pubblica;
- dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
- dalle organizzazioni di utilià sociale senza scopo di lucro;
- dalle associazioni e società sportive dilettantistiche;
La norma, dunque, non fa alcun riferimento al rapporto proprietario con il bene immobile, ma si limita ad escludere l’esercizio di attività di impresa, arte o professione e, in generale, le finalità di lucro connesse all’utilizzazione dell’immobile.
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I chiarimenti dell’Agenzia dell’Entrate
L’Agenzia delle Entrate si era già espressa con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus.
In particolare, con la nota precedente circolare n. 24/E del 2020, l’Agenzia ha ritenuto che la detrazione spetti anche alle persone fisiche – comunque al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni -, che abbiano sostenuto spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, “se antecedente il predetto avvio” e previo “consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario”.
Il rapporto col bene di chi fruisce degli incentivi è indifferente alla qualifica del proprietario
La questione sottoposta all’Agenzia delle Entrate presenta profili peculiari. in quanto il contratto di locazione veniva stipulato con una società di gestione immobiliare che, in quanto tale, sarebbe esclusa dall’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus.
L’Agenzia delle Entrate, invece, ha valorizzato la portata estensiva della norma e delle precedenti circolari interpretative, ritenendo possibile fruire degli incentivi fiscali connessi al Superbonus per i conduttori degli immobili (a determinate condizioni: regolarità del titolo, antecedenza dello stesso e consenso del proprietario) e ciò indipendentemente dalla proprietà dell’immobile in capo ad un soggetto escluso dal predetto beneficio.
L’eccezione
Non sempre il rapporto col bene di chi fruisce degli incentivi è indifferente alla qualifica del proprietario. Il Superbonus, infatti, non spetta ai soci di una società per gli interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della stessa. Nemmeno nell’ipotesi in il socio sia detentore dell’immobile oggetto di interventi agevolabili sulla base di un contratto di locazione o di comodato.
L’ambito oggettivo di applicazione
Resta inteso che, al netto delle questioni di rilevanza “soggettiva”, affinché si possa usufruire degli incentivi fiscali connessi al Superbonus è necessario che tanto gli interventi quanto l’immobile cui si riferiscono rientrino tra le ipotesi – di rilevanza “oggettiva” – previste dalla normativa.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.