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Quando una lottizzazione edilizia può considerarsi abusiva? L’articolo 30 del Testo Unico Edilizia (Dpr n. 380/2001) distingue due ipotesi di lottizzazione abusiva a scopo edificatorio.
Ecco quali e le sanzioni previste.
Quando una lottizzazione è abusiva
La legge distingue due tipologie di lottizzazioni non conformi o abusive:
- Lottizzazione materiale (o reale): quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione.
- Lottizzazione formale: detta anche negoziale, ovvero cartolare. Quando una trasformazione viene predisposta attraverso il frazionamento e la vendita in lotti, del terreno. Tuttavia, questi lotti, per caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, risultano destinati a scopo edificatorio.
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La lottizzazione abusiva mista
Si possono registrare anche rari casi di lottizzazione mista, nei quali si riscontrano entrambe le tipologie. La sentenza recente numero 194 emessa dal TAR Sardegna, sezione II, il 20 marzo 2023, ha definito meglio questo concetto “ibrido”, affrontando un caso concreto di presunta lottizzazione abusiva mista.
Nel caso specifico, si è trattato di un’area destinata a campeggio libero suddivisa in 133 lotti della superficie ciascuno di circa 100 metri quadrati. Il terreno era stato frazionato in “piazzole” da campeggio assegnate a ciascun socio che ne ha assunto la detenzione, l’uso e il godimento in via esclusiva.
I giudici amministrativi hanno stabilito che, nel corso degli anni, la realizzazione delle opere edilizie aveva trasformato il fondo in uno stabile insediamento abitativo di rilevante impatto negativo sull’assetto urbanistico-territoriale e paesaggistico della zona.
In questo caso, la lottizzazione materiale abusiva è dovuta alla modifica del territorio, con la realizzazione di opere di urbanizzazione quali recinzioni, strada interna a servizio dell’insediamento, ingresso principale che consente l’allacciamento alla viabilità pubblica, e altre opere tipiche di un insediamento stabile, con caratteristiche simili ad una civile abitazione.
Tutte opere realizzate in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica.
Mentre, la lottizzazione cartolare abusiva è dovuta alla trasformazione del suolo accompagnata dal frazionamento e dall’assegnazione dei lotti ai soci con uso esclusivo.
Secondo il TAR, negli anni è stato computo un frazionamento di alcuni fondi in più lotti destinati alla compravendita, in violazione delle prescrizioni del Piano Regolatore Generale. L’area, infatti, era destinata ad uso agricolo.
Inoltre, sono state rilevate altre difformità, quali:
- La consistenza e le modalità del frazionamento in lotti di estensione significativamente inferiore al minimo di 10mila metri quadrati.
- L’assenza dello status di imprenditore agricolo, ossia di coltivatore diretto degli acquirenti di questi lotti.
- La sottoscrizione dei contratti di compravendita.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.