Indice dei contenuti
Nell’ampio panorama giurisprudenziale immobiliare, la questione delle infiltrazioni in un immobile in affitto solleva importanti considerazioni in merito ai diritti e doveri sia del conduttore che del locatore. In questo contesto meritano di essere segnalate due sentenze che hanno analizzato un aspetto cruciale riguardante le responsabilità locative e le dinamiche condominiali.
Con sentenza emessa il 31 gennaio 2024, il Tribunale di Napoli ha stabilito che in caso di infiltrazioni attribuibili al condominio il canone di locazione può essere ridotto. Pertanto, il locatore è tenuto alla restituzione pro quota se parte dei locali diventa inagibile. Tale riduzione persiste fino al completo recupero della fruibilità dell’immobile.
Invece, la sentenza emessa dal Tribunale di Roma (n. 10151 del 22 giugno 2022) ci fornisce un’occasione per riflettere fino a che punto un conduttore può giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione in presenza di difetti o danni all’immobile.
Il caso analizzato dal Tribunale di Napoli
Al centro della controversia, troviamo un’attività commerciale specializzata nella pulitura e lavatura di pellicce, le cui operazioni erano gravemente compromesse da persistenti infiltrazioni d’acqua. Queste ultime, origine di un marcato degrado strutturale, erano attribuibili non solo alle precipitazioni ma, soprattutto, a perdite dalle colonne di scarico condominiali. Tale scenario ha posto il conduttore in una situazione di notevole disagio, vedendosi costretto a operare in locali parzialmente inutilizzabili.
Il Tribunale ha accolto la domanda di riduzione del canone avanzata dal conduttore, sancendo un principio di rilevanza generale: il locatore è tenuto a garantire la piena ed incondizionata fruibilità dell’immobile locato, indipendentemente dalle cause che ne compromettono l’usabilità.
In questo caso specifico, è stata ordinata una riduzione del canone di locazione del 20%, fino al completo ripristino delle condizioni ottimali di utilizzo per il conduttore. Un dettaglio non trascurabile della sentenza è la distinzione tra il guasto, considerato una condizione transitoria, e il vizio strutturale, un difetto intrinseco che compromette la funzionalità dell’immobile. Quest’ultimo richiede, per la sua risoluzione, un intervento collettivo che coinvolge, oltre al locatore, anche altre entità, come il condominio in questione.
Il caso analizzato dal Tribunale di Roma
Il principio generale che emerge dalla sentenza emessa dal Tribunale di Roma è che l’eccezione d’inadempimento, ovvero la possibilità di rifiutarsi di adempiere alla propria prestazione fino a quando l’altra parte non adempie la propria, ha applicazione limitata nel contesto dei contratti di locazione. In particolare, l’eccezione d’inadempimento può essere invocata dal conduttore solo nelle circostanze in cui le infiltrazioni o altri gravi difetti rendano l’immobile completamente inagibile o compromettano in modo sostanziale l’utilizzo dell’immobile stesso da parte del conduttore.
Nel caso specifico trattato dal Tribunale di Roma, la decisione sottolinea come il mero verificarsi di infiltrazioni non sia di per sé sufficiente a legittimare il rifiuto di pagamento dei canoni, a meno che tali infiltrazioni non siano di entità tale da rendere l’immobile invivibile. Questo significa che ogni valutazione deve essere effettuata caso per caso, considerando l’entità del danno e le sue ripercussioni sull’abitabilità dell’immobile.
La sentenza pone inoltre l’accento sulla necessità per il conduttore di dimostrare non solo l’esistenza delle infiltrazioni, ma anche che queste abbiano effettivamente pregiudicato in maniera decisiva il godimento dell’immobile. In assenza di tali prove, il conduttore rimane obbligato al pagamento dei canoni, indipendentemente dai difetti lamentati.
Quindi, quando si può chiedere la riduzione del canone in caso di infiltrazioni?
In conclusione, il conduttore che intenda avvalersi dell’eccezione d’inadempimento in presenza di infiltrazioni o altri gravi difetti dell’immobile locato deve dimostrare concretamente come tali problemi rendano l’immobile sostanzialmente inagibile o compromettano gravemente il suo utilizzo.