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A sottolineare in modo inequivocabile che l’impianto di smaltimento delle acque reflue è da considerarsi bene comune in un Condominio, la sentenza recente della Corte di Cassazione che ha incluso anche gli edifici limitrofi e autonomi.
Per comprendere pienamente il concetto di bene comune condominiale è bene fare riferimento all’articolo 1117 del Codice civile che definisce il concetto di Condominio e il concetto di bene comune.
Cosa si intende per bene comune condominiale
Dal momento in cui si costituisce il condominio sono da intendersi “comuni” tutte quelle parti del complesso edilizio che, per ubicazione e struttura siano destinate ad uso comune perchè funzionali alle esigenze generali e fondamentali di tutti i condomini.
Nel momento in cui si costituisce una Condominio le quote di proprietà di tutte le parti comuni sono trasferite ai singoli proprietari che costituiscono il Condominio. Da quel momento non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini.
Può verificarsi come eccezione che una area ritenuta comune per ubicazione e destinazione d’uso possa divenire ad uso esclusivo di un solo inquilino o del costruttore stesso, ma questo titolo sarà definito in maniera chiara e inequivocabile.
Tra le parti comuni in cui vale la presunzione di comproprietà prevista dall’art. 1117, n. 3, Codice Civile, si trova anche l’impianto di scarico delle acque.
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Cosa è l’impianto delle acque reflue
In uno stabile residenziale l’impianto di acque reflue è un’opera che serve per raccogliere le acque provenienti dagli appartamenti tramite le colonne condominiali di scarico.
Sono escluse dal bene comune e sono dunque di proprietà privata le condutture e i raccordi di collegamento che scaricano nella condotta condominiale.
Questo vale sia per condomini che per supercondomini o complessi residenziali composti da più abitazioni che abbiano in comune l’impianto di scarico delle acque.
Il fatto finito al Tribunale riguarda proprio un supercondominio, composto da più complessi residenziali sviluppati in orizzontale, ma con impianto in comune.
Il caso dell’impianto di acque a servizio di più villette
Il fatto ha interessato un complesso residenziale composto da 7 villette costruite in seguito a un frazionamento di un precedente fabbricato. Uno dei proprietari ha citato in giudizio gli altri sei proprietari per dichiarare l’insussistenza di un condominio e di fatto considerarsi unico proprietario di un impianto smaltimento delle acque reflue e meteoriche sussistente all’interno della proprietà ma servente tutte le unità immobiliari.
Il Tribunale ha dunque dovuto prima di tutto accertare l’esistenza di un condominio.
La sentenza della Corte d’Appello ha accertato la natura condominiale del complesso residenziale e quindi la natura di bene comune dell’impianto di smaltimento delle acque reflue esistente anche se la fossa biologica era locata in una villa e il pozzetto di raccolta in un’altra proprietà.
La sentenza della Cassazione
La sentenza n. 5643 del febbraio 2023 della Corte di Cassazione ha stabilito che l’impianto di acque reflue è da ritenersi parte comune anche “quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, ma di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso o al servizio di tali edifici”
I Giudici in questo specifico caso hanno sostenuto che sebbene la fossa biologica ed il pozzetto di raccolta delle acque reflue fossero collocate in una sola proprietà svolgessero comunque una funzione di raccolta acqua per tutto il complesso immobiliare. Inoltre detti impianti erano stati installati dal costruttore prima della vendita delle unità immobiliari quindi erano considerati beni comuni.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.