Il nostro approfondimento prende le mosse da un caso concreto: un privato cittadino ha citato in giudizio sia il condominio in cui abita sia la proprietaria esclusiva del lastrico solare, per chiedere risarcimento dei danni subiti nel proprio appartamento in seguito alle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla copertura dello stabile condominiale.
Mentre il Tribunale ha condannato la sola proprietaria esclusiva del lastrico, la Corte d’Appello ha anche evidenziato che dalla Consulenza Tecnica d’Ufficio era emerso come le cause delle infiltrazioni fossero collegate non solo nella cattiva impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà esclusiva, ma anche nelle pessime condizioni in cui versavano il cornicione condominiale e il canale di scolo delle acque piovane.
Per questo, la Corte d’Appello ha condannato sia il condominio sia la proprietaria esclusiva del lastrico, secondo quanto affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con la Sentenza n. 9449 del 2016.
Contro questa sentenza, la condòmina/proprietaria esclusiva del lastrico solare ha fatto ricorso in Cassazione.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha riconosciuto la responsabilità solidale del Condominio e della proprietaria esclusiva del lastrico solare dal quale provenivano le infiltrazioni, per decidere l’importo delle somme dovute a titolo di risarcimento danni al soggetto il cui immobile era stato interessato dalle infiltrazioni d’acqua piovana.
Il ragionamento seguito individua – alla luce della natura dei danni accertati attraverso la consulenza tecnica d’ufficio – una responsabilità concorrente del condominio e della proprietaria del lastrico solare esclusivo.
In particolare: il condominio, nella persona dell’amministratore, risulta responsabile tanto per non aver adempiuto agli obblighi conservativi delle parti comuni, quanto per l’inerzia dell’assemblea dei condòmini, che non si è tempestivamente attivata in materia di lavori straordinari.
E nello stesso tempo, la proprietaria esclusiva deve, senz’altro, essere considerata solidalmente responsabile, in via extracontrattuale, in quanto non ha rispettato i suoi doveri di custodia, non avendo dimostrato che gli eventi dannosi fossero riferibili unicamente al condominio, al fatto del terzo o al caso fortuito.
A queste considerazioni di principio, non può che conseguire la condanna al risarcimento dei danni in favore del proprietario dell’appartamento danneggiato, a carico sia del condominio sia della condòmina/proprietaria del lastrico solare.
di Roberto Rizzo