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Il Condominio, quale custode della proprietà comune, deve effettuare con diligenza adeguata, per il tramite dell’amministratore, la manutenzione delle parti comuni, intervenendo per eliminare in maniera definitiva e completa le possibili cause di danni che da queste ultime possano derivare agli immobili che appartengono in via esclusiva ai singoli condòmini.
Questo è il principio contenuto nella sentenza n. 6231 pronunciata il 26 aprile 2022 dal Tribunale di Roma, il quale ha accolto la domanda dell’attrice che lamentava infiltrazioni d’acqua, all’interno del garage di sua proprietà, provenienti dal giardino condominiale immediatamente soprastante, con ingenti ulteriori danni conseguenti alle stesse e consistenti in una grave compromissione della struttura portante del box auto.
L’analisi del caso concreto
Il Tribunale di Roma, grazie alla Consulenza Tecnica d’Ufficio, ha verificato che l’origine delle infiltrazioni fosse proprio la cattiva manutenzione del giardino condominiale ubicato sopra il garage, che fungeva da solaio di copertura, ed ha anche stabilito che il precedente intervento di impermeabilizzazione dell’area verde realizzato dal Condominio, non era risultato idoneo ad eliminare definitivamente le infiltrazioni di acqua, in danno dell’attrice.
Sulla base di queste considerazioni, il giudice romano, individuando nella soluzione tampone già posta in essere sulla proprietà comune un chiaro sintomo di una gestione approssimativa degli impianti comuni, ha chiarito la natura della responsabilità dell’ente di gestione.
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La natura della duplice responsabilità del Condominio secondo il Tribunale di Roma
Il Condominio, nel caso di specie, dev’essere ritenuto responsabile non solo per omessa custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per effetto di una condotta omissiva, ma anche responsabile per fatto illecito, ai sensi dell’art. 2043 c.c., per aver posto in essere una condotta colposa (l’insufficiente manutenzione straordinaria del giardino) che è risultata condizione essenziale nella causazione dell’evento.
Per queste ragioni, il Tribunale non solo ha condannato il Condominio all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni ed al ripristino dello stato di fatto precedente al sinistro, ma ha anche riconosciuto in favore della parte danneggiata un’indennità risarcitoria.
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Il risarcimento in questione è stato liquidato in via equitativa in euro 5.000,00, sia per compensare il danno materiale alla proprietà privata sia per riparare alla conseguente limitazione nel godimento del garage dell’attrice, posto che le infiltrazioni sono risultate tali da superare la soglia della normale tollerabilità.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.