La disciplina del condominio negli edifici, dettata dal codice civile (artt. da 1117 a 1138), presuppone l’esistenza del condominio.
Tali norme sono alla base di una serie di obblighi, quali ad esempio: l’obbligo di partecipare alle spese condominiali, i rapporti tra vecchi e nuovi condòmini, i limiti e le prerogative sulle parti comuni, le rispettive competenze di assemblea e amministratore. Tutte previsioni che, appunto, presuppongono l’esistenza di quella particolare forma di comunione, definita “condominio negli edifici”, avente ad oggetto le parti comuni di un edificio composto da più immobili privati.
È di fondamentale importanza dunque stabilire quando si è in presenza di un condominio.
La nozione di condominio
Occorre richiamare anzitutto l’art. 1117 c.c., contenente un elenco – non tassativo – delle parti che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo”. Tale disposizione consente di definire il condominio come quella particolare forma di comunione avente ad oggetto la proprietà degli edifici, che combina in sé il diritto di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari e la comunione forzosa delle parti comuni che compongono l’edificio.
Il condominio si configura dunque come un sistema misto di proprietà esclusiva e di proprietà comune: ciascun condomino è contemporaneamente proprietario di una o più unità abitative e comproprietario delle parti comuni.
Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza del condominio è proprio la presenza di parti comuni, strumentali all’utilizzo e godimento delle proprietà esclusive. In altri termini, è necessario che in un edificio articolato in più unità immobiliari distinte coesistano proprietà esclusive e parti comuni, legate tra loro da un rapporto di reciproca complementarietà e funzionalità.
La costituzione del condominio
Ciò premesso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che per la nascita ed esistenza del condominio non è necessario un formale atto di costituzione.
È sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva.
Il condominio dunque si costituisce automaticamente, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi.
Condizioni per la nascita del condominio
Le condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:
- la costruzione dell’edificio (è necessario che l’edificio sia stato realizzato ed esista nella realtà di fatto);
- la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell’edificio in piani o porzioni di piano o unità immobiliari esclusive (è necessario che l’edificio sia strutturato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell’edificio a servizio delle unità predette);
- il frazionamento (giuridico) dell’edificio (è necessaria l’attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l’edificio a soggetti diversi, alla quale si può pervenire per atti inter vivos o mortis causa).
In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito per legge (ipso iure), indipendentemente dall’adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali.
