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La regolamentazione dei servizi comuni in condominio è spesso foriera di discussioni animate in assemblea e successivamente anche in Tribunale dove poi sfociano tali vicende se non si riesce a trovare un’intesa bonaria.
Ad esempio, il codice civile non disciplina la gestione dei posti auto in condominio.
Ad ogni modo, dando un occhio alle norme, quelle da prendere in considerazione sono: l’art. 1117 c.c., che stabilisce che le aree destinate a parcheggio rientrano tra i beni comuni condominiali, e l’art. 1130 c.c. che attribuisce all’amministratore di condominio il compito di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”.
Detto ciò, l’assemblea del condominio può limitare o prevedere una turnazione dei parcheggi?
Occorre una modifica del regolamento? In caso di mancato rispetto delle previsioni, può multare il trasgressore?
Ebbene a questi interrogativi prova a dare una risposta una recente pronuncia della seconda sezione della Cassazione, la n. 7385 del 14 marzo 2023.
La vicenda
Una condomina impugnava due delibere del condominio ritenute lesive dei propri diritti: la prima aveva disposto il divieto di parcheggio nel cortile, mentre la seconda aveva applicato alla condomina una sanzione per la violazione di tale divieto.
Le ragioni della donna si fondavano, per la prima delibera sulla violazione del diritto della ricorrente di godimento della cosa comune, mentre per la seconda sull’illegittimità dell’ingiunzione di pagamento per assenza della notifica dell’avviso di convocazione dell’assemblea e del verbale della medesima.
Istruita così la causa, le ragioni della donna venivano però rigettate sia in primo che in secondo grado costringendo così la condomina a ricorrere sino in Cassazione.
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I motivi della decisione della Cassazione
La Suprema Corte, nel respingere le domande, ha ricordato che le determinazioni dell’assemblea condominiale relative alla limitazione paritaria dell’uso del cortile come parcheggio non alterano la destinazione della cosa comune, ma si limitano a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario secondo le rispettive circostanze, cosicché tali delibere non richiedono maggioranze qualificate.
Diverso, e vietato, sarebbe stato invece il caso in cui l’assemblea avesse assegnato i posti auto ai singoli condomini o limitato l’utilizzo solo ad alcuni di essi.
Legittima la limitazione del parcheggio
Nel caso in esame il divieto di parcheggio era diretto a garantire che tutti i condomini potessero usare il cortile, limitando la sosta a mezz’ora per carico e scarico, evitando così che il parcheggio permanente di un condomino impedisse o limitasse l’uso da parte degli altri, in considerazione delle limitate dimensioni del cortile.
Corretta la multa per violazione della delibera assembleare
Respinta anche la censura relativa all’illegittimità della multa irrogata. A dire dei Giudici se vi è un piano di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea ed è accertata la morosità di un condomino nel pagamento, il credito ha i requisiti della certezza, liquidità ed esigibilità.
Inoltre, l‘omessa convocazione di un condomino in assemblea, così come il difetto di comunicazione delle decisioni adottate, sono motivi di annullamento delle relative delibere, da far valere con l‘impugnazione nel termine di 30 giorni, così come previsto dall’art. 1137 c.c..
Ne consegue che, decorso tale termine, i vizi non possono essere eccepiti per opporsi all’ingiunzione richiesta dall‘amministratore.