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Se sei proprietario dell’ultimo piano di un edificio oppure il proprietario del tetto dello stabile dove abiti forse non sai che il Codice civile ti permette di costruire altri piani sopra il tuo. L’articolo di riferimento è il 1127 ed afferma che: “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.”
Unici limiti previsti dal Codice civile alla sopraelevazione sono:
- che le condizioni statiche dell’edificio non la consentano;
- se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Il caso sottoposto all’attenzione della Cassazione deciso con la pronuncia n. 32281 del 21 novembre 2023, ha ad oggetto proprio un’ipotesi di divieto di sopraelevazione.
I fatti di causa
Nel caso in esame, il proprietario di un immobile sito all’ultimo piano di uno stabile viene citato in giudizio da un altro condomino, colpevole di aver sopraelevato costruendo un’ulteriore piano oltre il suo.
Il condomino non riesce però a spuntarla nei primi due gradi di giudizio. Difatti, la corte di appello, confermando la decisione del giudice di primo grado e basandosi sulla consulenza d’ufficio resa dal tecnico, ha evidenziato che, se da un lato è vero che l’immobile non è conforme alla normativa urbanistica, dall’altro tale difformità non provoca problematiche di natura sismica né gravi fenomeni di instabilità dell’intera struttura, presentando criticità solo su alcuni elementi strutturali che opportunamente rinforzati avrebbero reso gli stessi sicuri per la loro funzione statica.
La decisione della Cassazione
La Cassazione, a seguito del ricorso proposto dal condomino, accoglie invece le sue ragioni e ribalta completamente la decisione dei primi due gradi di giudizio.
In particolare, l’elemento che ha permesso tale pronuncia è la diversa interpretazione data dalla suprema corte all’articolo 1127, secondo comma, del Codice civile.
Come sostenuto dai giudici, la predetta norma è prevista per salvaguardare un bene primario, quello della vita, e pertanto il limite imposto dall’articolo 1127 (“la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono”) è espressione di un divieto assoluto al quale può ovviarsi solo se, previo consenso unanime di tutti i condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della costruzione. Ciò significa che le condizioni di stabilità sono una valutazione che deve essere fatta prima della sopraelevazione, rappresentando un limite vero e proprio al diritto di sopraelevazione.
Per tale motivo, a detta dei giudici, ricorrendo la condizione dell’accordo unanime dei condomini, la Corte di appello ha errato nell’aver concesso la sopraelevazione sul semplice presupposto che “al momento non esiste un pericolo imminente di collasso degli elementi strutturali dell’edificio”.
Al contrario, l’aver riscontrato attraverso la consulenza d’ufficio la presenza di una criticità strutturale, seppur limitata in alcuni punti, avrebbe dovuto precludere a priori la possibilità di sopraelevare.
È evidente, infatti, che l’assenza di pericolo alla stabilità dell’edificio non può derivare da interventi futuri e incerti, affidati alla buona volontà del sopraelevante, ma deve sussistere ed essere intrinseca nella nuova opera.
Per tale ragione la corte accoglie il ricorso condannando il proprietario al pagamento delle spese legali di tutti i gradi di giudizio nonché all’abbattimento della sopraelevazione.