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La Corte d’Appello di Catanzaro è stata chiamata a pronunciarsi sull’impugnazione di una sentenza di primo grado, che aveva ritenuto valida ed efficace una delibera assembleare avente ad oggetto l’installazione di una tettoia modificativa di una parte comune.
Il condomino impugnava la delibera e contestava la mancanza del quorum deliberativo, in quanto l’opera si configurava come un’innovazione.
Per poter valutare il ragionamento giuridico che ha portato alla pronuncia della Corte d’Appello di Catanzaro è utile capire: la differenza tra pergolato e tettoia e le loro caratteristiche; la maggioranza richiesta dal codice civile per l’installazione di una tettoia.
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Pergolato e tettoia: le differenze
Il pergolato e la tettoia sono strutture edilizie molto diffuse per coprire e sfruttare gli spazi esterni di uno stabile, ma pur essendo similari presentano delle differenze.
Per comprendere al meglio cosa si intende per tettoia o pergolato, utilissimi risultano gli arresti della giurisprudenza di legittimità, anche in materia penale, e del Consiglio di Stato.
In particolare, la Cassazione Penale con la sentenza n. 23183/2018 descrive:
- il pergolato come una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato a creare ombra;
- la tettoia come elemento esterno ancorato in modo stabile al muro che può essere utilizzata come riparo, ma, altresì, sfruttata per aumentare l’abitabilità dell’immobile.
Sul medesimo punto si è pronunciato anche il giudice amministrativo (Cons. Stato Sez. 6, n. 825, del 18 febbraio 2015) e, in termini analoghi a quanto affermato dalla Suprema Corte, ha evidenzia come la tettoia si caratterizzi da una struttura pensile, addossata al muro o interamente sorretta da pilastri, che ha maggiore consistenza e impatto visivo rispetto al pergolato.
In effetti, il pergolato è normalmente costituito da una serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera, idonea a sostenere piante rampicanti o a costituire struttura ombreggiante, senza chiusure laterali.
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Quale maggioranza è richiesta per l’installazione di una tettoia?
Indicate le caratteristiche, occorre capire quali maggioranze siano necessarie per l’installazione di una tettoia.
Se le tettoie comportano un’alterazione dell’entità sostanziale dell’edificio condominiale ed alterano la destinazione propria del muro perimetrale condominiale, facendogli assumere una diversa consistenza materiale, le dette installazioni non possono che costituire un’innovazione.
Di talché, l’assemblea può deliberare l’opera di cui sopra, con la maggioranza prevista dall’art. 1120 c.c., ovvero in base al richiamo al quinto comma dell’art. 1136 c.c., con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, pena l’annullabilità della delibera.
La vicenda
Come anticipato nell’introduzione, un condomino decideva di impugnare la delibera assembleare ove veniva autorizzata “la realizzazione di opere particolarmente gravose” che comportavano la trasformazione, o quanto meno la modifica, di parti comuni per la mancanza del quorum richiesto per realizzare un’innovazione.
Il Tribunale di Paola rigettava la domanda del condomino, in quanto, facendo propria la difesa del Condominio, sosteneva che la delibera impugnata altro non era che l’attuazione di una precedente delibera, non impugnata nei termini.
Il Condomino decideva, quindi, di appellare la sentenza di primo grado, evidenziando che la delibera impugnata aveva ad oggetto un’opera diversa rispetto a quella che era stata deliberata in precedenza (in particolare, la prima prevedeva la realizzazione di strutture di mero appoggio rimovibile per piante rampicanti, mentre la seconda, ovvero quella impugnata, l’esecuzione di opere consistenti in tettoie ancorate al suolo ed al muro perimetrale dell’edificio che andavano a modificare la destinazione della parte comune).
Con la sentenza n. 1324/2022, la Corte d’Appello di Catanzaro, accogliendo l’appello del condomino, afferma che deve essere annullata la delibera adottata dall’assemblea condominiale che autorizza la realizzazione di un’opera indicata come pergolato, ma che in realtà costituisce una tettoia, laddove la medesima non risulti approvata con la maggioranza qualificata ex articolo 1136, quinto comma, c.c., in quanto si tratta di innovazione.
Le tettoie comportano, infatti, un’alterazione dell’entità sostanziale dell’edificio condominiale che va a modificare la destinazione propria del muro perimetrale condominiale, assumendo, a seguito della loro realizzazione, una diversa consistenza materiale.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.