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Le spese per la manutenzione e la ricostruzione delle scale condominiali debbono essere ripartite tra i proprietari dei diversi piani a cui servono, per metà in base ai singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Così è previsto nell’art. 1124 del codice civile.
Come vengono ripartite le spese per le scale: la proporzionalità
Il criterio per la ripartizione delle spese delle scale si basa, come anticipato, sulla proporzionalità. E questa scelta è giustificata dalle particolari caratteristiche delle scale.
Da un lato, infatti, la scala è bene comune. Essa appartiene a tutti i condomini. Inoltre è un elemento spesso indispensabile perché mette in comunicazione le varie unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale. Quindi, da questo punto di vista, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione debbono essere ripartite in ragione del valore della proprietà di ciascun condomino.
Dall’altro lato, però, è evidente che non tutti i condomini si servono della scala condominiale in egual misura. I condomini che abitano ai piani superiori utilizzano di più la scala comune rispetto a quelli che abitano ai piani inferiori. Ragion per cui il criterio della proporzionalità al valore della proprietà è stato affiancato da quello della proporzionalità dell’uso.
Che cosa accade per accordi diversi
Bisogna però ricordare che queste normative sono derogabili. Pertanto, non si applicano nel caso in cui vi sia un diverso accordo tra tutti i condomini, che spese è inserito nel regolamento condominiale avente carattere contrattuale.
Immobili al piano terra
Molto discusso è il problema relativo a una eventuale esclusione dalla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale per i proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, oppure che hanno accesso autonomo dalla strada.
L’interpretazione più seguita ritiene che anche i proprietari di tali unità debbano partecipare alle spese di manutenzione inerenti alle scale, in quanto queste costituiscono elemento necessario per la configurazione stessa del fabbricato e in quanto rappresentano strumento indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura (tetti, mansarde, ecc.), a cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.
Pianerottoli
Nell’ambito, poi, delle varie parti che rientrano nel più vasto concetto di scale condominiali, vi sono, oltre alle scale in senso stretto, altri beni dei quali occorre definire il criterio di ripartizione delle relative spese.
Per quanto concerne i pianerottoli, sono elementi essenziali della scala di accesso ai diversi piani dell’edificio in condominio e pertanto sono, salvo titolo contrario, in comproprietà tra i condomini.
Le spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale
L’art. 1124 c.c. riguarda la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione e conservazione delle scale. A rigore, pertanto, la disposizione non dovrebbe riguardare le spese per la pulizia e la illuminazione delle scale, alle quali i condomini dovrebbero contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno.
Seguendo questo orientamento, e salvo diversi accordi, le spese relative alla pulizia e illuminazione delle scale andrebbero ripartite in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (Cass. civ., 12.01.2007, n. 432).