Indice dei contenuti
I beni condominiali, elencati dall’articolo 1117 del Codice Civile, sono quelli necessari all’uso comune, ossia il cortile, il parcheggio, i portoni d’ingresso, le scale.
Le parti del condominio non espressamente indicate in questo articolo di Legge si considerano condominiali, se destinati nella pratica all’uso comune.
Per quanto riguarda i beni del suddetto elenco, essi si presumono comuni fino a prova contraria.
Un caso particolare può riguardare la terrazza a livello e il locale caldaia.
Leggi anche: SOTTOSCALA E PIANEROTTOLI SONO SEMPRE PARTI COMUNI?
Che cos’è la presunzione di condominialità
La presunzione di condominialità è il principio secondo il quale i beni che non sono espressamente attribuiti da un titolo alla proprietà esclusiva di uno dei condomini sono da considerarsi comuni e condominiali.
Viceversa, può esistere un titolo contrario in base al quale una parte dell’edificio risulta essere di proprietà privata di uno o più condomini.
Tale titolo contrario può essere costituito da:
- l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di trasferimento dell’originaria proprietà dell’intero edificio, contenente il frazionamento dello stesso in più proprietà individuali;
- il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità dei condomini con delibera assembleare.
Leggi anche: INFISSI E SERRAMENTI SONO PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO?
Terrazza a livello e locale caldaia: sono di proprietà condominiale?
Il Tribunale di Roma, pronunciandosi con la sentenza numero 362 del 10 gennaio 2023 in merito a un contenzioso tra un condomino proprietario di un appartamento al terzo piano di un edificio condominiale e gli altri condomini, per l’accertamento della proprietà di una terrazza a livello e di un locale caldaia, ha stabilito che tali parti dell’edificio fossero da considerarsi parti comuni e quindi beni condominiali.
In particolare, la terrazza a livello va infatti equiparata al lastrico solare per la sua funzione di copertura dell’edificio e di protezione per i piani sottostanti e, pertanto, è assoggettata anch’essa al principio di presunzione di condominialità.
Nel caso oggetto del giudizio, la mancanza di titolo attributivo a un uso esclusivo di una o più unità immobiliari delle parti in questione, terrazza a livello e locale caldaia, ne determina lo stato di beni condominiali.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.