Indice dei contenuti
È concesso al condomino che occupa l’ultimo piano di un condominio trasformare il lastrico solare condominiale in un terrazzo privato?
La risposta non è così semplice. La regola generale sull’uso dei beni comuni, infatti, prevede che il singolo condomino possa apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa comune con due limitazioni:
- non deve alterarne la destinazione;
- né impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
La Corte di Cassazione (ordinanza 12 ottobre 2021 – 14 febbraio 2022, n. 4709) risponde, dunque, negativamente alla domanda iniziale.
I giudici precisano che se si tratta di una modifica, e non di un’innovazione, per la trasformazione non occorre il consenso della compagine condominiale.
In secondo luogo, la modifica, per risultare legittima, non deve sottrarre il lastrico solare alla fruizione comune.
Infatti, la trasformazione del lastrico condominiale in terrazza preclude agli altri condomini di utilizzare lo spazio comune anche per usi futuri, come installare pannelli solari, antenne o altre utilità, in tal modo violando quanto disposto nell’articolo 1102 c.c.
Leggi anche: MANUTENZIONE DELLE PARTI COMUNI: LA RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO
Modifica o innovazione di parti comuni: quali sono le differenze?
La questione centrale consiste nello stabilire se l’alterazione del tetto comune rientri in un’innovazione o in una modifica.
In linea generale, è bene tenere presente che ciascun condomino, a proprie spese, può apportare le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa comune (art. 1102 c. 1 c.c.) e che i condomini, con le prescritte maggioranze, possono apportare le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.).
Le modifiche e le innovazioni sono interventi diversi sotto il profilo oggettivo in quanto:
- le innovazioni coinvolgono interventi che trasformano il bene, incidendo sulla sua essenza, ne alterano la funzione e la destinazione;
- le modifiche, invece, rientrano nelle facoltà di ogni singolo condomino per l’uso più comodo e razionale del bene comune.
Le differenze emergono anche dal punto di vista soggettivo infatti: negli interventi di innovazione è importante l’interesse collettivo espresso dalla maggioranza qualificata in assemblea; invece, nelle modifiche emerge l’interesse del singolo condomino al loro compimento e non l’interesse generale (Cass. 2126/2021; Cass. 20712/2017).
Concludendo…
Il principio generale, in accordo alla giurisprudenza, è quindi che “ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’articolo 1120 del c.c. in tema di innovazioni” (Cass. 25790/2020) e, quindi, “la trasformazione del tetto in terrazza è illegittima, dal momento che il bene comune è stato sottratto alla possibilità di un godimento collettivo” come esplicitato dall’articolo 1102 c.c..
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.