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La costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
È altresì legittima la tettoia realizzata al di sotto del balcone dell’immobile sovrastante se la stessa, in assenza di finestre o balconi dell’immobile di parte attrice che prospettino direttamente sulla tettoia stessa, non esclude e/o limita area, luce e veduta i appiombo al proprietario del balcone.
Lo ha stabilito il Tribunale di Castrovillari con la sentenza n. 319 del 15 dicembre 2022.
Costruire una tettoia sotto il balcone: quando è possibile
Oggetto della controversia erano due tettoie (una in legno a sbalzo con tegole, l’altra formata da travi e pilastri, con telo ombreggiante) appoggiate al muro perimetrale condominiale, poste a copertura di un’area di esclusiva proprietà dei convenuti.
Secondo l’attore, tali opere erano state realizzate in violazione delle regole condominiali che vietavano l’occupazione delle parti comuni senza autorizzazione del condominio.
Le strutture, inoltre, erano state ancorate sulla muratura di tompagno perimetrale dell’edificio, modificando il prospetto della facciata e alterando l’estetica del fabbricato. In particolare, una delle tettoie, innalzandosi proprio al di sotto e in adiacenza al ballatoio dell’abitazione dell’attrice, cagionava una diminuzione nel godimento di aria e luce con limitazione della veduta panoramica e favoriva un’eventuale intrusione da parte di estranei.
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Tettoie sul muro perimetrale condominiale: sì o no?
Il Tribunale di Castrovillari ha rigettato la domanda. Secondo il giudice, infatti, non sussiste alcuna violazione delle norme condominiali, perché le opere in questione sono state realizzate all’interno della proprietà esclusiva del convenuto e, dunque, non occupano spazi di proprietà comune.
Più in generale, deve ritenersi che le modificazioni che, come nel caso di specie, non alterano né la sostanza né la destinazione della cosa comune, non rientrino nell’ambito di applicazione dell’art. 1108 c.c. ma dell’art. 1102 c.c., secondo il quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Quindi, possono essere realizzate se – come nel caso in oggetto – non alterano la destinazione economica di parti comuni e non ne impediscono il pari uso da parte degli altri condomini.
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Pari uso e destinazione comune: cosa sapere
Infatti, l’installazione della tettoie sul muro perimetrale condominiale non ha, nella fattispecie, alterato la sua destinazione di chiusura e protezione dello stabile e che non ne impedisce all’attrice o agli altri condòmini il pari uso, avendo le installazioni dimensioni tali da lasciare a disposizione degli altri condomini gran parte della parete perimetrale.
Deve, inoltre, escludersi che le opere realizzate abbiano provocato una significativa alterazione dell’originaria fisionomia della palazzina condominiale, non potendo ritenersi che le tettoie realizzate dal convenuto alterino le linee architettoniche del fabbricato o si riflettano negativamente sull’aspetto armonico di esso.
I precedenti
La decisione in commento si allinea ai precedenti giurisprudenziali in argomento.
La Corte di Cassazione, infatti, ha più volte affermato che:
- «la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (art. 1102 cod. civ.) neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia (come nella specie) non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione» (Cass. civ. n. 7143 del 17/03/2008);
- «la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio» (Cass., ord. n. 7870 del 19/03/2021).
Tettoia al di sotto del balcone sovrastante
Secondo il Tribunale di Castrovillari deve ritenersi infondata anche l’ulteriore doglianza relativa alla tettoia che si innalza al di sotto e in adiacenza al balcone dell’attrice e che avrebbe determinato una diminuzione nel godimento dell’aria e della luce e della possibilità di esercitare la veduta in appiombo.
Diritto di veduta: cosa prevede
È vero che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto.
Tuttavia, il manufatto in questione è stato realizzato al di sotto del balcone dell’immobile sovrastante, in assenza di finestre o balconi dell’immobile di parte attrice che prospettino direttamente sulla tettoia stessa.
Pertanto, nel caso di specie non sussiste alcuna lesione del diritto di veduta in appiombo, né alcuna limitazione di area e luce.