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La Corte di giustizia tributaria di Milano ha sancito che le spese per la ristrutturazione dei sottotetti sono detraibili sottolineando l’importanza di un approccio integrato e sostenibile alla ristrutturazione edilizia.
Le ristrutturazioni edilizie e la detraibilità delle spese
In un’epoca in cui l’attenzione verso la sostenibilità ambientale e l’efficienza energetica è sempre più pressante, la ristrutturazione degli immobili esistenti rappresenta una delle sfide chiave del settore edilizio. In particolare, il recupero dei sottotetti a fini abitativi si inserisce in questa cornice come una pratica non solo utile per incrementare l’offerta abitativa senza incidere sul consumo di suolo, ma anche per migliorare le prestazioni energetiche e strutturali degli edifici.
Al centro della discussione si pone la detraibilità delle spese sostenute per tali interventi di ristrutturazione. La questione, oggetto di interpretazioni variegate, ha trovato recentemente una risposta decisiva presso la Corte di giustizia tributaria di secondo grado di Milano, con sentenza del 02/02/2024 n. 341/11. La controversia nasce da un caso specifico in cui un contribuente si vedeva contestare la detrazione IRPEF applicata su spese per la ristrutturazione di un sottotetto, ereditate da una società immobiliare.
La normativa lombarda sul recupero abitativo dei sottotetti
La normativa regionale lombarda in tema di recupero abitativo dei sottotetti si colloca in un contesto di valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e di limitazione del consumo di suolo, attraverso la promozione di interventi che mirano al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici e all’incremento dell’offerta abitativa.
Le disposizioni di riferimento, contenute negli articoli 63, 64 e 65 della Legge Regionale n. 12 del 2005, stabiliscono i criteri e le condizioni per l’ammissibilità degli interventi di recupero dei volumi sottotetto, definendo contestualmente gli ambiti di esclusione e le specifiche deroghe applicabili.
Cosa si intende per sottotetto
L’articolo 63 identifica i sottotetti come volumi ubicati sopra l’ultimo piano di edifici già dotati di strutture portanti (rustico) e copertura completata, prevedendo che il recupero di tali spazi per fini abitativi sia subordinato al rispetto di determinati limiti.
In particolare, è necessario che gli edifici siano destinati per almeno il 25% della loro superficie lorda di pavimento a residenza. Viene inoltre richiesto che gli edifici siano già dotati di tutte le urbanizzazioni primarie o che vi sia un impegno da parte dei soggetti interessati a realizzarle contestualmente agli interventi di recupero.
L’articolo 64, invece, disciplina le modifiche edilizie ammissibili nell’ambito degli interventi di recupero volumetrico dei sottotetti, come l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e la realizzazione di terrazzi, necessarie per garantire adeguati livelli di aeroilluminazione e di confort abitativo. La norma prevede inoltre la possibilità di modificare le altezze di colmo e di gronda e le linee di pendenza delle falde per gli edifici di altezza pari o inferiore a quella massima definita dagli strumenti urbanistici, sempre nell’ottica di assicurare i parametri di abitabilità previsti dall’articolo 63.
Nei centri storici o nei nuclei di antica formazione, ogni intervento deve rispettare le altezze massime degli edifici stabilite dagli strumenti urbanistici, o, in loro assenza, mantenere l’altezza esistente.
La decisione
Fondamentale per la decisione è stata l’interpretazione dell’art. 64 della Legge regionale della Lombardia n. 12/2005, che qualifica il recupero del sottotetto come “ristrutturazione edilizia”. La normativa, nel dettaglio, sottolinea come tali interventi si inseriscano pienamente nei principi di transizione ecologica, promuovendo il riutilizzo degli spazi urbani esistenti e contribuendo alla riduzione del consumo di nuove aree edilizie.
La sentenza milanese ha dunque riconosciuto che le modifiche necessarie a rendere abitabile un sottotetto, compresa la modifica delle altezze dell’immobile, non costituiscono nuova costruzione. Questo ha significato che tali lavori sono eleggibili alle agevolazioni fiscali previste per la ristrutturazione degli immobili, ribaltando la posizione iniziale dell’Agenzia delle Entrate che li considerava come nuove costruzioni, quindi esclusi da tali benefici.
Un punto cardine della sentenza è stata l’affermazione che la modifica delle altezze, finalizzata a garantire l’abitabilità senza alterare la volumetria preesistente dell’edificio, si qualifica come intervento di ristrutturazione. Questa interpretazione allarga notevolmente l’orizzonte dei lavori detraibili, ponendo l’accento sulla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente in chiave sostenibile e funzionale alle esigenze contemporanee di urbanistica e ambiente.
La pronuncia di secondo grado conferma e amplia il diritto alle agevolazioni fiscali per i contribuenti che si impegnano nella ristrutturazione dei sottotetti, sottolineando l’importanza di tali interventi nel contesto della rigenerazione urbana e della sostenibilità. La sentenza rappresenta un chiaro segnale verso la promozione di pratiche edilizie rispettose dell’ambiente e del tessuto urbano esistente, offrendo un importante precedente interpretativo sia per i professionisti del settore che per i proprietari di immobili.