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Sta accadendo molto più spesso di quanto si pensi, tant’è che il fenomeno che accade in alcuni luoghi d’Italia è stato oggetto anche di alcuni servizi su ben noti programmi televisivi.
Ma il problema della liquidità necessaria per aggiudicarsi un immobile all’asta va oltre ai tentativi del proprietario originario che cerca di “non far aggiudicare la sua casa” con astuzie non proprio lecite.
Numerosi partecipanti, facendosi illudere dal miraggio dei prezzi bassissimi di partenza (la nuova legge 132/2015 consente agli offerenti di poter partecipare con una cifra già inferiore del 25% rispetto alla base d’asta), si presentano negli uffici dei delegati alla vendita e sperano nell’affare a basso costo, spesso con l’idea di speculare tra il prezzo basso di aggiudicazione e l’idea che si sono fatti del mercato.
Diciamocelo: chi non ha pensato, almeno una volta, di partecipare ad aste a prezzi bassissimi (15-20mila euro) con la malsana idea di essere l’unico partecipante e di rivendere poi il bene, una volta imbiancato e con i sanitari cambiati, a cifre più di mercato, guadagnando il doppio o il triplo?
E chi facendo questi ragionamenti si è lasciato guidare solo dallo spirito del sogno speculativo senza avere nemmeno le basi di un’attività di trading immobiliare?
Oppure ancora, chi, carico dell’idea di comprare, si butta alla cieca, incentivato dal prezzo di un’asta dove però la differenza la si fa in un minuto e con 5mila euro in più?
Ancora chi, magari a stretto contatto con l’amico o il parente proprietario di quel bene all’asta, non tenta di dargli una mano, partecipando all’asta alzando all’inverosimile la cifra? Sembra di sentirle le “classiche” scuse: “Tanto se non saldi, ti ridò io i soldi e poi non ti accade nulla. Ma per almeno un anno resto ancora in casa mia”.
Quante volte queste chiacchiere “da bar” si sono consumate, e quante volte queste chiacchiere, purtroppo, si sono concretizzate. Si partecipa a un’asta e ci si trova a fare la fine dello sprovveduto, che alza – ancora, ancora e ancora – il prezzo. E che poi deve pagare. Non importa se la nuova legge concede 120 giorni di tempo: quei soldi, alla fine, bisogna davvero tirarli fuori.
Dunque che cosa fare? Soprattutto quando si scopre che la banca non mi concederà un mutuo – anche se il profilo finanziario lo consentirebbe – perché l’immobile in questione presenta un abuso edilizio non sanabile?
Che cosa accade, per parlare attraverso un esempio concreto, se ci si era imposti un tetto di 100mila euro, e ne sono stati offerti 110mila? Senza accorgersi che, oltre alla somma di saldo, va versato cauzionalmente il 20% in più per le spese ipotizzate.
In definitiva, che cosa succede se non si ha a disposizione la somma richiesta per saldare il bene acquistato all’asta?
Cosa succede se non “si paga” un’asta?
Le scuse – a volte – possono essere varie e più o meno fantasiose: “Ma io non sapevo che…”; “Pensavo che si potesse ritirare”; “Non sapevo che fosse impegnativa…”; “Il mio avvocato mi ha detto che posso fare ricorso…”; “Il mio commercialista mi ha detto che forse posso pagare a rate”.
La legge, invece, è chiarissima e molto meno fantasiosa. A dirci cosa accade dopo è colui che redige il “Verbale di Aggiudicazione” e predispone al Giudice il decreto trasferimento, che in questo caso si trasforma in una comunicazione al giudice di mancato pagamento del saldo prezzo e spese.
Questo documento, che contempla tutti gli adempimenti fatti dal delegato alla vendita, informa il giudice del mancato adempimento e lo invita a emettere i provvedimenti di cui all’art. 587 codice di Procedura civile.
Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con un decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto (disp. att. 176).
La disposizione si applica anche nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato, il giudice ordina poi all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode.
Per il nuovo incanto si procede secondo la normativa vigente. Quel che importa ricordare in questa occasione è che se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.
Un esempio concreto
Mario (nome ovviamente di fantasia) partecipa a un’asta dove il prezzo minimo di partecipazione è 60mila euro e si aggiudica l’immobile a 100mila euro, depositandone 6mila (pari al 10% della sua offerta).
Mario non salda quanto dovuto allo scadere del termine. Viene pubblicata una nuova asta, e in questa seconda occasione il bene viene aggiudicato per 60mila euro.
L’interessato, ai sensi del 587 c.p.c. e su disposizione del Giudice è obbligato al pagamento della differenza tra i 100mila euro da lui proposti in prima battuta e non saldati e i 60mila di saldo e aggiudicazione dell’esperimento successivo, considerando i 6mila di deposito già presentati. Riassumendo: Mario dovrà pagare 34mila euro alla procedura.
La partecipazione a un’asta non è un gioco: l’interlocutore è un apparato pubblico, non un privato che si fa impietosire se non si possiede la liquidità per far fronte all’obbligazione contratta.
Quindi:
- non bisogna partecipare a un’asta senza conoscerne precisamente le regole e i meccanismi;
- non bisogna partecipare a un’asta senza avere la certezza del saldo;
- non bisogna partecipare a un’asta senza aver letto bene – con grandissimo scrupolo – la perizia.
I modi per tutelarsi ci sono. Come, per esempio, contattare un consulente in esecuzioni immobiliari, che potrà rispondere correttamente a ogni domanda, risolvere dubbi, verificare che l’immobile sia in regola con la parte urbanistica e sia liberabile dagli occupanti. Inoltre potrà agevolare verso l’accesso a un mutuo, ove vi sia la richiesta, e aiutare a costruire il piano economico di acquisto, partendo dal giusto valore di mercato del bene.
di Mirko Frigerio
Founder Executive Vice Chairman NPLS RE SOLUTIONS
Chairman ASTASY AGENCY
* Parzialmente tratto da Finché mutuo non ci separi, Mondadori