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La revoca dell’amministratore di condominio può essere decisa dall’assemblea dei condomini in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta dal codice civile per la nomina (e con le modalità eventualmente previste dal regolamento).
L’assemblea convocata per la revoca (o le dimissioni) provvede, di solito, anche alla nomina del nuovo amministratore.
Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea?
L’omessa convocazione dell’assemblea nei casi previsti dalla legge costituisce una grave irregolarità (art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.). Pertanto, se l’amministratore non convoca la riunione per decidere sulla sua revoca, ogni condomino potrebbe chiederne la revoca davanti al giudice competente.
Occorre ricordare poi che l’assemblea deve essere convocata dall’amministratore quando ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione anche senza l’intervento dell’amministratore (art. 66, comma 1, disp. att. c.c.).
Revoca giudiziaria dell’amministratore
L’amministratore può essere revocato dal giudice, su ricorso di ciascun condominio:
- quando l’amministratore, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento che esuli dalle sue attribuzioni non ne abbia dato comunicazione all’assemblea dei condomini (art. 1131, comma 3, c.c.);
- se non rende conto della sua gestione;
- in caso di gravi irregolarità, specificate (in maniera non tassativa) nel comma 12 dell’art.1129 c.c.;
- nei casi in cui emergano gravi irregolarità fiscali;
- in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
Nelle ipotesi 4 e 5 i condomini, dovranno prima chiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore e, solo in caso di mancata revoca, potranno rivolgersi al giudice. In tutti gli altri casi è possibile invece chiedere la revoca direttamente al giudice senza interessare l’assemblea.
Gravi irregolarità
Delle ipotesi di revoca giudiziale sopra elencate, quella riguardante i casi di “gravi irregolarità” è per molti aspetti quella più interessante (e complessa).
I casi di gravi irregolarità sono elencati dall’art. 1129 del codice civile.
Si tratta di un elenco soltanto indicativo. Ciò significa che è possibile valutare anche circostanze ulteriori, per capire se effettivamente c’è stata una grave irregolarità idonea a giustificare un provvedimento di revoca dell’incarico.
Quelle elencate, quindi, rappresentano anche dei criteri-guida per valutare nuove ipotesi di gravi irregolarità “atipiche”, cioè non espressamente menzionate.
Costituiscono gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 c.c., n. 6, 7, e 9 (mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché la mancata fornitura, al condominio che ne faccia richiesta, dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso);
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o, si tratta di società, della sede legale e della denominazione, del locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c., nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia).