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L’assemblea di condominio (o assemblea condominiale) è l’organo deliberante di un condominio.
Questo istituto previsto dall’ordinamento giuridico italiano decide sulla gestione ordinaria delle parti comuni del condominio, sulla manutenzione straordinaria e ha il potere di nomina, revoca ed eventuale retribuzione dell’amministratore di condominio.
I diritti e i doveri dei partecipanti a una assemblea di condominio
Uno dei doveri, non imposti, dall’assemblea riguarda la partecipazione. Alla riunione assembleare sono tenuti a partecipare tutti i condomini, personalmente o nominando un delegato.
Ciascun partecipante ha diritto ad esprimere un voto soltanto per ogni punto all’ordine del giorno, mentre nel caso di soggetto fornito di più deleghe, egli voterà per ciascuno dei condomini deleganti.
Ma quali sono i diritti in merito alla validità delle decisioni prese? A riguardo, la Corte di Appello di Napoli quest’anno ha ribadito alcuni concetti chiave.
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L’invito all’assemblea di condominio non deve mai mancare
L’articolo 66 del Codice civile stabilisce che l’assemblea condominiale, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del Codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Merita di essere ricordato che, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto da discutere.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
Come dev’essere l’invito all’assemblea condominiale
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Questa comunicazione deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, come specifica l’articolo 1137 del Codice civile. Annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
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Come dev’essere l’ordine del giorno?
L’articolo 66 appare piuttosto vago, quando recita che “i partecipanti” devono essere stati “preventivamente informati dell’oggetto da discutere”. E che l’invito deve riportare una specifica indicazione dell’ordine del giorno”.
L’ordine del giorno deve informare, esattamente come accade per l’avviso di convocazione di un Consiglio comunale cittadino.
L’ordine del giorno deve riportare:
- L’elenco specifico di tutti i punti degli argomenti da trattare in riunione.
- I punti devono essere comunicati in modo specifico, anche se non analitico e minuzioso.
Dunque, la chiarezza è fondamentale, come ha stabilito la Cassazione il 19 ottobre 2010 numero 21449, in modo che:
- I partecipanti possano valutare l’importanza della convocazione.
- I partecipanti possano valutare l’opportunità o meno di partecipare.
- I partecipanti possano presentare eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
La delibera è annullabile qualora uno, o più punti, non siano indicati con chiarezza, anche se sommariamente, con impliciti richiami ai problemi e alle questioni da discutere.
In questo caso la delibera, con la decisione presa in assemblea, può essere impugnata entro 30 giorni.
E se i punti all’ordine fossero troppo generici?
Proprio la Corte di Appello di Napoli quest’anno ha risposto alla domanda, fissando i termini di chiarezza degli argomenti comunicati prima di una assemblea di condominio.
Il giudice ha stabilito che l’eventuale genericità dell’informativa non comporta l’invalidità della decisione, qualora il condomino risulti sufficientemente informato sull’argomento da discutere.
Dunque, non occorre che il punto all’ordine del giorno prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato della decisione. Basta che riporti anche genericamente l’argomento.
Nell’ordine del giorno non ci sono allegati: come preventivi di spesa, modalità di esecuzione di lavori. È solo un titolo generico.
Esempio di punto all’ordine del giorno:
Manutenzione/sostituzione delle apparecchiature della centrale termica.
È un punto generico, chiaro e non contestabile.
Non può essere contestato perché poco specifico. Del resto, il condòmino ha tutto il tempo e il diritto di avere a disposizione i dati specifici, i preventivi di spesa e la documentazione relativa alla materia su cui decidere. Può attivarsi per visionare documenti e ottenere informazioni presso l’amministratore, prima che l’assemblea si riunisca e deliberi una decisione.
Varie ed eventuali?
L’ordine del giorno di un’assemblea condominiale può riportare in alcuni punti la voce generica “varie ed eventuali”.
Si tratta di una pratica diffusa, non vietata dalla legge. Serve in assemblea per aggiungere interventi dell’amministratore o introdurre nuove questioni, proposte e suggerimenti che esulano dagli argomenti previsti dall’ordine del giorno.
Tuttavia, questi “varie ed eventuali” non possono essere portati a votazione. Eventuali delibere in merito dovranno essere rimandate alla successiva assemblea.
Si possono anche integrare punti all’ordine del giorno da presentare nelle prossime assemblee. Sono le cosiddette integrazioni spontanee all’ordine del giorno.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.