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La problematica dei furti negli appartamenti è sempre più attuale, ma come si agisce nel caso di un contratto di locazione?
La logica vorrebbe che, se l’appartamento non è di proprietà, in caso di furto che ha comportato, ad esempio, la rottura del nottolino della porta di ingresso oppure delle finestre, perché si dovrebbe personalmente di tali danni? Ecco, la risposta a questa domanda non è così scontata come può sembrare.
Vediamo di fare chiarezza su tale tematica e cosa fare in questi casi.
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Diritti e doveri nella locazione
Partiamo col dire che all’interno del codice civile non è presente una regolamentazione di una circostanza così specifica, dunque è necessario fare riferimento alla disciplina generale che regola il rapporto di locazione.
Innanzitutto, l’articolo 1576 del codice civile dice che il proprietario di casa deve eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere la casa in buono stato. È, quindi, evidente che in caso di rottura dell’impianto elettrico o di un tubo che perde dovrà essere il locatore ad intervenire.
Lo stesso articolo fa anche riferimento ai compiti dell’inquilino, riservando a quest’ultimo l’obbligo di effettuare le piccole riparazioni, la cosiddetta ordinaria manutenzione. Esempio tipico è quello della manutenzione annuale della caldaia anche se, l’articolo 1609 del nostro codice, precisa che in ogni caso non sono a carico dell’inquilino le spese derivanti dalla vetustà dell’immobile o dal caso fortuito.
Per inciso, per caso fortuito si intende un evento straordinario ed imprevedibile, che esula da una ragionevole prevedibilità.
Ultima norma a cui fare riferimento è quella di cui all’articolo 1588, la quale prevede che l’affittuario, nel corso della locazione, risponde della perdita e del deterioramento dell’appartamento, qualora non provi che tali avvenimenti siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Evidenziati così i principi generali è ora possibile calarli nella situazione concreta del caso sollevato ad inizio articolo.
Danni all’appartamento in caso di furto: a chi tocca pagare?
Partendo dal presupposto che il conduttore è custode dell’immobile e che risponde dei danni che si verificano nello stesso, la prova liberatoria che deve fornire per non avere colpe rimane, quindi, quella di dimostrare che l’evento è accaduto per causa a lui non imputabile oppure per caso fortuito.
In altre parole, occorre valutare caso per caso quando l’evento può dirsi accaduto per un motivo non riconducibile alla sua volontà o ad una sua azione.
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Un esempio pratico è sicuramente utile per chiarire il concetto: un ladro vede si introduce in un appartamento approfittando della circostanza che le inferriate non erano chiuse. Per introdursi si limita solo a rompere il vetro della finestra, poiché l’inquilino si era anche dimenticato di attivare l’allarme.
Ebbene, in questo caso è evidente che il ladro abbia avuto vita facile nell’intrufolarsi in casa proprio a causa della negligenza dell’affittuario, che pertanto risponderà dei danni causati non solo all’interno dell’appartamento (mobili e oggetti di proprietà del locatore), ma anche quelli relativi alla rottura del vetro della finestra.
Caso opposto sarebbe invece quello in cui l’inquilino abbia avuto la massima accortezza nel chiudere casa, compreso attivare l’allarme e chiuso le inferriate, ma i ladri si introducono comunque nell’appartamento rompendo inferriate, zanzariera e vetro della finestra. In questa circostanza, non essendo imputabile al conduttore alcun comportamento negligente, tutti i costi di riparazione saranno a carico del proprietario di casa.
Alla luce di tali considerazioni, se dovesse realizzarsi un evento di questo tipo sarà l’inquilino a dover dimostrare, per andare esente da responsabilità, che il furto è avvenuto per una causa che non gli uò imputare.
Consigli utili
È evidente che un caso come quello analizzato non è di certo infrequente; pertanto, l’unica soluzione è tutelarsi dai furti.
Per fare questo, un primo aiuto può venire dalla polizza dello stabile condominiale che, tra le sue clausole, potrebbe prevedere anche un risarcimento in caso di furto, prevedendo altresì eventuali indennizzi già stabiliti.
Altra via sarebbe quella della polizza ad hoc, stipulata direttamente dal padrone di casa, magari inserendo anche gli eventuali oggetti e beni mobili lasciati all’interno dell’appartamento. Ultima ipotesi è quella di inserire all’interno del contratto di locazione un articolo specifico nel quale prevedere l’obbligo di stipulare una polizza da parte del conduttore oppure già stabilire un risarcimento in caso di furto. Occhio però a clausole vessatorie, poiché sono proibite e dichiarate nulle dalla legge.