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I frontalini, insieme al piano di calpestio ed al sottobalcone, sono uno dei tre elementi che materialmente concorrono a definire la struttura del balcone nel suo complesso.
In particolare, rappresentano quell’elemento verticale che circonda fisicamente, delimitandolo, il piano di calpestio del balcone al quale appartengono.
Per comprenderne la natura, ossia se privata o condominiale, ai fini della corretta ripartizione delle responsabilità da cattiva/omessa manutenzione e della conseguente imputazione delle spese per la loro manutenzione, occorre aver riguardo al tipo di balcone interessato.
Le caratteristiche dei balconi
I balconi si dividono in due grandi categorie:
- aggettanti, ossia quelli che fuoriescono dalla sagoma del fabbricato, costituendo una sorta di prolungamento del pavimento interno dell’abitazione alla quale appartengono;
- incassati, ossia quelli che non fuoriescono dalla facciata e, di fatto, hanno la medesima funzione del solaio, vale a dire fungono da piano di calpestio e sostegno per l’appartamento superiore e da copertura per quello inferiore. La manutenzione della parte del balcone incassato utile ad entrambi i piani sovrapposti, segue la disciplina dei solai; di conseguenza, sono carico del proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore, l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto di copertura.
Nel caso dei balconi aggettanti, la giurisprudenza è unanime nel ritenerli non rientranti fra le parti comuni, in quanto non necessari all’esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso.
La conseguenza è che, normalmente, i frontalini, e tutto ciò che li riguarda, sia in termini di responsabilità da custodia, sia in termini di ripartizione delle spese, sarà di pertinenza del proprietario dell’appartamento il cui balcone presenta il frontalino ammalorato.
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I frontalini sono beni privati, salvo eccezioni
Vi è una rilevante eccezione a questo principio.
I frontalini perdono la loro caratteristica di beni privati per diventare beni comuni, e dunque di pertinenza condominiale, quando hanno una prevalente funzione estetica.
Ciò vuol dire che, qualora abbiano un rilevante pregio artistico, assumendo valenza decorativa ed ornamentale della facciata, divengono beni di proprietà comune a tutti i comproprietari (Cass. 14578/2004).
Al contrario, allorquando il frontalino non abbia tali essenziali requisiti, così da non incidere in senso migliorativo sull’estetica del fabbricato, dovrà ritenersi, al pari dei balconi, di esclusiva proprietà privata.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.