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Il Governo sta lavorando per varare una norma che vada incontro alle famiglie italiane, con in corso un mutuo a tasso variabile, gravate da un costante rialzo delle rate mensili da pagare.
Su questa necessità, negli ultimi giorni, si sono spesi a più riprese il vice premier Matteo Salvini e il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti. L’Abi, l’associazione delle banche italiane, si è già detta pronta a venire incontro a quest’esigenza, pur nel rispetto dei vincoli europei, che costringono gli istituti di credito a non “sforare” troppo i vincoli di bilancio e patrimoniali.
Contenere le rate con un tetto massimo
I dettagli della misura, però, non sono ancora chiari. E neppure le tempistiche. Su un aspetto, però, è meglio che i consumatori non si facciano troppe aspettative. Dalle prime parole, infatti, sembrava che l’invito ad allungare i mutui dovesse significare un concreto abbassamento delle rate mensili. Invece, ricalcando alcune misure già in vigore, è probabile che questo intervento servirà soltanto a porre un tetto alle rate, mettendole al riparo da ulteriori rialzi futuri dei tassi.
Secondo dati pubblicati di recente dalla Fabi (la più importante sigla sindacale dei lavoratori delle banche) circa 3,5 milioni di famiglie hanno in corso un mutuo sulla casa.
Più di un milione di famiglie coinvolte
L’ultimo Rapporto sulla stabilità finanziaria pubblicato dalla Banca d’Italia, rileva che sullo stock complessivo dei mutui, circa il 37% è a tasso variabile. Incrociando le due fonti, si può dire, almeno teoricamente, che le famiglie interessate al provvedimento siano poco meno di 1,3 milioni.
Le tempistiche
Per quanto riguarda le tempistiche, pare che l’Esecutivo stia ragionando sul disporre gli interventi all’interno della Legge di Bilancio 2024.
La cosiddetta “finanziaria” va approvata entro il 31 dicembre dell’anno. Dunque, per avere un effetto più stringente, queste misure dovrebbero essere inserite in un altro provvedimento o in un apposito decreto legge, altrimenti si rischia che la loro fruizione da parte delle famiglie cominci solo dal prossimo anno. Un orizzonte tardivo, se consideriamo che ormai la fiammata dei tassi Bce c’è già stata (da 0,5% al 4% nel giro di un anno).
La dichiarazione del Ministro Giorgetti
Ritengo indispensabile e urgente che si raggiunga un accordo per rendere operativo l’allungamento della durata dei mutui a tassi variabile così da limitare l’impatto, talvolta insostenibile, dell’incremento delle rate a carico delle famiglie.
Il provvedimento nel concreto
Un’ipotesi è quella di allargare a tutta la platea degli interessati un’opzione già oggi in vigore e che scade il 31 dicembre. Si tratta della possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso, attualmente riservata a chi rispetta determinate caratteristiche: un Isee non oltre i 35mila euro, un mutuo di importo non superiore a 200mila euro e che sia in regola con i pagamenti.
In questo modo, fissando una rata sempre uguale, ci si mette al riparo dai rialzi futuri dei tassi. Ma tecnicamente, finora, la mossa non si è rivelata sempre conveniente. Infatti, si passa a un tasso fisso composto dallo spread originale (ossia quello già iscritto nel contratto di mutuo), maggiorato dal minore tra l’Irs a 10 anni o quello pari alla durata residua del mutuo, al momento della richiesta.
Nel pratico, la rata risultante può essere addirittura più alta rispetto a quella attuale. Ecco perché la norma inserisce anche la possibilità (ma non l’obbligo) di allungare la durata del finanziamento fino a 5 anni in più, a patto di non superare i 25 anni di residuo. In questo caso, sì, il beneficio può essere più sensibile.
Le proposte di alcune banche
Qualche banca si è già mossa in autonomia e la misura statale potrebbe ricalcare queste strade. Unicredit ha “riaperto” i termini di un’iniziativa precedente: la possibilità di rimodulare a zero spese il mutuo, sospendendo per 12 mesi il rimborso della quota capitale, oppure ridurre l’importo della rata tramite l’allungamento della scadenza, per un periodo fino a un massimo di 4 anni.
Anche il Banco Desio, ai clienti con in vigore il mutuo a tasso variabile, sta proponendo una sorta di switch, ma che sortisce un effetto diverso, con l’allungamento della durata residua e il passaggio a una rata fissa, calcolata sull’importo in vigore prima dell’ultimo rialzo dei tassi.
Interessi: conviene allungare il mutuo?
Quale che sia la scelta, c’è poi il nodo degli “interessi” a rendere incerta la reale convenienza per l’utente finale. In primo luogo, quando si allunga la durata del mutuo, uno degli effetti è che il tasso di interessi si applica per un periodo maggiore, quindi il cliente paga più interessi. In questi giorni, il Codacons ha posto l’accento su questo aspetto. Dunque l’Esecutivo dovrebbe chiarire in che senso la norma dovrà essere a “costo zero” per gli utenti, ossia se si riferisce a spese di gestione della pratica, oppure davvero a tutti i costi impliciti che gravano sull’operazione.
Quando conviene “ritoccare” il mutuo
Inoltre, praticamente tutti i mutui sul mercato presentano un piano di ammortamento “alla francese”. Ciò significa che le rate mensili sono composte, all’inizio, da una quota consistente legata agli “interessi” e una minore di “quota capitale”.
La parte sensibile al rialzo dei tassi è solo quella “interessi”. Dunque, in genere, qualunque ritocco al contratto di mutuo conviene quando si è ancora agli inizi, o comunque entro la prima metà del piano di rimborso, mentre quando si va verso la fine dei pagamenti, il mutuo “variabile” è meno sensibile ai rialzi e le modifiche offrono effetti sempre meno evidenti.
Altre soluzioni: surroga e rinegoziazione
Una volta chiariti questi punti, gli utenti potranno davvero effettuare delle simulazioni per valutarne gli effetti concreti. Al momento, le strade da percorrere per chi davvero punta ad abbassare la rata mensile, e non solo a “fissare” l’importo di oggi, appaiono altre.
La prima è la surroga, ossia la portabilità del mutuo da una banca all’altra, a caccia di un’offerta migliore, a prescindere dal tipo di tasso. La seconda è la rinegoziazione, ossia la modifica del mutuo in corso (come tasso e come durata), che si discute direttamente con la propria banca e che può essere accettata o negata, a discrezione, dall’istituto di credito.