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Se sei un lavoratore single non puoi permetterti quasi nessuna casa a Milano e Firenze, ma se vivi a Perugia quasi la metà degli immobili sul mercato sono a portata di portafogli. Le cose vanno meglio se a cercare casa è una coppia con due stipendi. È quanto emerge dai dati sull’indice di affordability di Immobiliare.it Insights, la proptech del gruppo di Immobiliare.it, raccolti nel mese di dicembre 2023.
Cos’è l’affordability
Ma cosa si intende esattamente per indice di affordability (o di accessibilità)? Si tratta di un valore percentuale che permette di capire quanto è accessibile il mercato immobiliare in una data città per chi ci vive e ci lavora.
Più nello specifico, individua la quota di mercato in offerta nel dato Comune accessibile a
un single che può contare sul reddito medio netto del Comune stesso. L’acquisto si intende finanziato all’80% del valore dell’immobile con un mutuo della durata di 25 anni con un tasso fisso pari alla media dei tassi nel periodo di riferimento (che, ad oggi, corrisponde al 4,45%).
Se, invece, si considera una coppia convivente, viene considerata la somma di due stipendi, dei quali il primo è pari al 100% del reddito medio netto del dato Comune e il secondo è pari all’80% dello stesso.
In pratica, se la percentuale di accessibilità in una data città è di 10% per un single, significa che un single ha la possibilità di accedere al 10% degli immobili in offerta in quella città.
Accessibilità e delta affordability single 12 mesi
Nella seguente tabella riportiamo la percentuale di accessibilità per un single in tutti i capoluoghi d’Italia a dicembre 2023 e la relativa differenza (in punti percentuali) con i dati dello stesso mese dell’anno precedente (dicembre 2022).
Città | % accessibilità | Delta 12 mesi (pp) |
L’Aquila | 26,5% | -6,9 |
Potenza | 30,5% | -11,6 |
Catanzaro | 44,0% | -5,9 |
Napoli | 15,4% | -3,0 |
Bologna | 1,4% | -3,3 |
Trieste | 19,9% | -18,1 |
Roma | 6,4% | -3,4 |
Genova | 40,7% | -7,2 |
Milano | 3,2% | -4,4 |
Ancona | 24,7% | -9,3 |
Campobasso | 41,2% | -3,2 |
Torino | 19,8% | -4,3 |
Bari | 15,9% | -5,8 |
Cagliari | 3,7% | -5,2 |
Palermo | 25,5% | -9,7 |
Firenze | 0,7% | -0,3 |
Trento | 2,0% | -4,1 |
Perugia | 44,9% | -11,2 |
Aosta | 8,9% | -5,5 |
Venezia | 5,8% | -7,6 |
La media nazionale di affordability per single arriva quindi al 19,06%: un lavoratore che percepisce uno stipendio medio può permettersi, quindi, di comprare (alle condizioni specificate al paragrafo precedente) poco meno di un quinto degli immobili sul mercato. Negli ultimi 12 mesi, la quota accessibile ai single è diminuita mediamente di 6,5 punti percentuali.
Ma la differenza da capoluogo a capoluogo è tutt’altro che indifferente.
Le città più accessibili per un single
In nessun capoluogo di regione un single con reddito medio netto può permettersi la metà degli immobili presenti sul mercato. Ci si avvicinano solo Perugia, con una percentuale di accessibilità del 44,9%, e Catanzaro, con il 44,0%. In entrambi i casi, però, nell’ultimo anno si è registrata una significativa flessione, rispettivamente di 11,2 e 5,9 punti percentuali.
Nella classifica delle città più accessibili per i single, dopo il capoluogo umbro e quello calabro, troviamo:
- Campobasso con 41,2%;
- Genova con 40,7%;
- Potenza con 30,5%.
Le città meno accessibili per un single
Al lato opposto della classifica, Firenze si aggiudica la “medaglia” di città meno accessibile d’Italia per un single: la percentuale di accessibilità si ferma allo 0,7% (con un calo di 0,3 punti percentuali rispetto a fine 2022), quindi un lavoratore che vive da solo e percepisce un reddito netto in linea con la media cittadina fatica a permettersi l’acquisto di una casa in città.
Poco più accessibili (ma comunque molto al di sotto della media nazionale) sono:
- Bologna con 1,4%;
- Trento con 2,0%;
- Milano con 3,2%;
- Cagliari con 3,7%.
Accessibilità e delta affordability coppie 12 mesi
Vediamo ora la percentuale di accessibilità per una coppia in tutti i capoluoghi d’Italia a dicembre 2023 e la relativa differenza (in punti percentuali) con i dati dello stesso mese dell’anno precedente (dicembre 2022).
Città | % accessibilità | Delta 12 mesi (pp) |
L’Aquila | 68,7% | -6,4 |
Potenza | 67,8% | -10,7 |
Catanzaro | 85,1% | -3,9 |
Napoli | 35,8% | -8,0 |
Bologna | 26,8% | -13,5 |
Trieste | 62,4% | -10,5 |
Roma | 33,6% | -10,2 |
Genova | 71,4% | -5,1 |
Milano | 21,7% | -13,9 |
Ancona | 66,1% | -8,6 |
Campobasso | 82,9% | -6,1 |
Torino | 46,0% | -7,6 |
Bari | 46,3% | -12,7 |
Cagliari | 27,3% | -14,2 |
Palermo | 59,0% | -10,7 |
Firenze | 10,4% | -11,5 |
Trento | 21,1% | -7,5 |
Perugia | 85,1% | -5,1 |
Aosta | 59,7% | +0,5 |
Venezia | 36,0% | -11,6 |
In questo caso la media nazionale supera la metà degli immobili sul mercato: 50,66%, con una variazione media di -8,8 punti percentuali. In positivo (seppur di poco) solo Aosta, con +0,5 punti percentuali rispetto a dicembre 2022.
Le città più accessibili per le coppie
Quali sono le città in cui una coppia può più facilmente permettersi l’acquisto di una casa? Sul podio troviamo:
- Catanzaro con 85,1%;
- Perugia con 85,1%;
- Campobasso con 82,9%.
Sono gli stessi capoluoghi dove la percentuale di immobili accessibili è maggiore anche per i single.
Seguono:
- Genova con 71,4%;
- L’Aquila con 68,7%;
- Ancona con 66,1%;
- Trieste con 62,4%.
Le città meno accessibili per le coppie
Anche con due stipendi medi combinati, è difficile accedere a una buona fetta del mercato immobiliare nelle seguenti città:
- Firenze con 10,4%;
- Trento con 21,1%;
- Milano con 21,7%;
- Bologna con 26,8%;
- Cagliari con 27,3%.
Anche in questo caso, le città sono le stesse che abbiamo già trovato nella classifica dell’affordability per i single.