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Uno dei letimotiv del mercato, non solo dell’immobiliare ma del commercio in generale, dice che il lusso non tramonta mai. E anzi, rimane a galla nei periodo di crisi e riparte prima del contesto generale. È una massima che sembra trovare conferma guardando agli ultimi dati relativi alla “regina” delle zone italiane di shopping: il Quadrilatero della Moda di Milano, che ruota attorno a vie come Montenapoleone, via della Spiga o Sant’Andrea.
Seconda regola del real estate: il tenore dei canoni d’affitto dei negozi riflette l’appetibilità di una determinata strada. Dove i grandi brand fanno a gara per accaparrarsi una vetrina, e dove appena si libera uno spazio c’è subito qualcuno interessato ad occuparlo, i canoni d’affitto non calano mai. E anzi, possono crescere ancora.
Questo è ciò che sta avvenendo in via Montenapoleone.
Affitti: contesto difficile post pandemia
Secondo il report internazionale di Cushman & Wakefield, “Main streets accross the world 2022”, molte strade commerciali sono uscite con le ossa un po’ rotte dalla pandemia.
Nelle principali destinazioni retail, a livello globale, i canoni sono diminuiti in media del 13% nel Covid, riuscendo a recuperare circa la metà dei valori nei momenti successivi.
Nel dettaglio dell’Europa, i canoni sono scesi in media dell’11%, anche se con notevoli variazioni a seconda della gravità delle misure di restrizione adottate.
Irlanda, Regno Unito, Spagna e Francia hanno subito un calo medio fino al 28%. Oggi lo scenario è diverso. La ripresa è in corso, benché ostacolata dall’inflazione, che ha un impatto sulla domanda di consumatori e retailer. Come vanno le high street del lusso?
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Milano supera la “Quinta” di New York
“Montenapo” sale sul podio come la terza via commerciale più costosa al mondo, con canoni medi di 14.547 euro al metro quadrato l’anno.
Per la prima volta, diventa la prima via dello shopping in Europa, superando vere icone come New Bond Street a Londra oppure gli Champs Élysées a Parigi, che ora rispettivamente occupano il quarto e quinto posto nella classifica globale.
La via milanese si posiziona dopo la famosa Fifth Avenue di New York (con canoni medi di 21.076 euro/mq/anno) e dopo Tsim Sha Tsui, che al grande pubblico vuol dire poco, ma si tratta della principale arteria del commercio di Hong Kong (15.134 euro/mq/anno).
A onor del vero, nel panorama internazionale spicca anche un’altra “perla” dello shopping di casa nostra, via dei Condotti a Roma, che con 12.413 euro/mq/anno è la terza in Europa e si posizione anche davanti a Parigi nel ranking mondiale.
Via Montenapoleone si conferma come una delle vie dello shopping del lusso più quotate al mondo. I valori locativi, in controtendenza e in crescita rispetto al 2019, dimostrano che gli operatori credono fortemente nella location e nell’importanza di continuare ad investire nei negozi fisici per creare l’esperienza necessaria a rafforzare il proprio brand.
Ha commentato Joachim Sandberg, Head of Italy di Cushman & Wakefield
Una considerazione non banale, specialmente in periodo di black friday e alla vigilia del Natale. Tutto il commercio, infatti, sta investendo sull’eCommerce e più in generale sul digitale, anche come presenza del brand sui social e a livello di marketing.
Eppure, per il lusso è indispensabile investire anche nei negozi fisici, non solo come canale di vendita dei prodotti, ma perché i grandi “flagship store” delle principali vie del lusso sono un’arma formidabile di marketing e di fidelizzazione del cliente.
La variabile dei flussi turistici
Il successo di vendita dei colossi del lusso è legato a doppio filo con la ripresa dei flussi turistici, specialmente di matrice internazionale ed ancora di più extra europea (quei turisti che, sugli acquisti, possono godere dell’esenzione dell’Iva sfruttando il regime tax free/vat refund).
Secondo una ricerca appena realizzata da Deloitte, la digitalizzazione dei canali di vendita nel settore fashion & luxury continua a crescere, ma nel 2025 oltre il 70% dei ricavi dei player globali sarà comunque generato da canali offline.
Nel panel di consumatori intervistati:
- il 60% preferisce ancora comprare nei negozi fisici;
- il 47% desidera toccare i prodotti e provarli personalmente;
- il 70% afferma che gli assistenti alle vendite costituiscono delle figure fondamentali nell’esperienza di shopping.
Nel distretto del Quadrilatero, Deloitte ha registrato una crescita del numero di visitatori del +20% rispetto al 2021, benché i volumi complessivi siano ancora più bassi del 32% rispetto ai livelli pre-pandemia. Dunque, c’è abbondante spazio ancora da recuperare.
In modo particolare, mancano ancora i turisti cinesi (-97%) ancora per le restrizioni legate alla pandemia, e i russi (-74%) per i problemi geopolitici. Finalmente però sono tornati gli statunitensi (+2%). E iniziano ad avere un ruolo più importante rispetto al passato gli inglesi, che godono di un cambio favorevole e che, dopo la Brexit, possono anche acquistare con un beneficio fiscale all’interno dei nostri duty free.