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La questione ha di recente interessato la Corte di Cassazione, che con la sentenza del 31 maggio 2023, n. 15278, ha chiarito come la decisione inerente alla rimozione della canna fumaria installata sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino esula dalle attribuzioni dell’assemblea e necessita del conferimento di una procura scritta per esprimere il consenso all’estinzione della servitù del titolare della medesima.
Un caso
In particolare, la controversia sorgeva dal ricorso di un condomino che aveva chiesto di accertare la responsabilità di un altro condomino per averlo indotto in errore dichiarando, nel corso dell’assemblea, che il proprietario della canna fumaria lo aveva incaricato di esprimere la sua volontà favorevole alla rimozione della canna fumaria stessa.
Stante il successivo divieto di rimuovere il manufatto manifestato dal proprietario, il ricorrente era stato costretto a ripristinare a sue spese la canna fumaria nel frattempo rimossa.
Il Giudice di Pace aveva accolto il ricorso, ma il Tribunale aveva poi ribaltato la decisione, sottolineando come la questione non fosse di competenza deliberativa dell’assemblea condominiale.
L’assemblea può occuparsi solo dei beni comuni
La controversia è giunta poi fino alla Suprema Corte, che – respingendo il ricorso – ha sottolineato che l’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo dell’amministrazione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le decisioni inerenti a quest’ultimi devono, invece, essere adottate con il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
La Corte ha, infatti, specificato che:
L’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva, posto a copertura dell’edificio condominiale, non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c.
Ne consegue che, ove il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione di detta servitù, è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all’art. 1392 c.c., non potendo perciò il proprietario del fondo gravato dalla servitù invocare il principio dell’apparenza del diritto, agli effetti dell’art. 1398 c.c., ove abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.
Conclusione
Ne consegue che la decisione inerente alla rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino non può certo essere deliberata dall’assemblea condominiale, la cui competenza si limita alle decisioni inerenti ai beni e ai servizi comuni, ma necessita di un atto scritto del titolare della medesima di rinuncia della relativa servitù.