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Tasto dolente di molti è la temuta assemblea di condominio dove non sempre è semplice avere unanimità tra tutti i condòmini e spesso si decide considerando la volontà della maggioranza.
Ma come può una minoranza contestare queste decisioni prese a maggioranza?
Minoranza in assemblea di condominio: cosa dice la Legge
Gran parte delle decisioni condominiali sono assunte a maggioranza (di solito basta il 50%+1 dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio). Tuttavia, ci sono delle eccezioni.
Bisogna prima di tutto considerare che nessun giudice può entrare nel merito delle decisioni dell’assemblea di condominio.
L’assemblea può decidere anche per opzioni meno convenienti, in ogni caso si tratterà di una decisione indipendente e quasi sempre insindacabile.
Il tribunale non può dare giudizio sulla discrezionalità delle delibere approvate, ma si possono verificare dei vizi che possono riguardare queste delibere:
- mancato ricevimento dell’avviso di convocazione dell’assemblea;
- avviso di convocazione dell’assemblea generico o non completo;
- ricevimento in ritardo dell’avviso di convocazione;
- mancato rispetto del quorum costitutivo;
- mancato rispetto dei quorum deliberativi ossia delle maggioranze imposte dalla legge per le singole votazioni;
- mancata verbalizzazione dell’esito delle votazioni;
- omessa indicazione, nel verbale di assemblea, dei nomi dei votanti favorevoli e contrari;
- firma del presidente sul verbale;
- mancato rispetto di eventuali oneri o procedure speciali richieste dal regolamento di condominio.
Nel caso in cui la delibera condominiale rispetti tutti i punti appena elencati, chi è in minoranza deve rispettare il volere della maggioranza. Tuttavia, secondo la Cassazione, i condòmini contrari possono ottenere l’annullamento della delibera anche nel caso in cui essa determini un grave pregiudizio a danno del condomino o di un bene o di un servizio comune.
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Le eccezioni
Secondo l’articolo 1109 del codice civile (comma 1, numero 1), un componente in minoranza può impugnare davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune.
Facendo un esempio, la decisione per una delibera relativa all’approvazione del consuntivo di lavori di manutenzione straordinaria – votata nel rispetto della maggioranza richiesta dalla legge – che, tra più opzioni, scelga l’esecuzione dei lavori ad un costo superiore rispetto alle previsioni originarie.
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In questo caso, la decisione non può trovare contestazione da parte del giudice in quanto poco conveniente dal punto di vista economico. Per contestare la decisione presa dalla maggioranza, deve venire accertata l’effettiva sussistenza di un grave pregiudizio alla conservazione o al godimento della cosa comune provocato dalla delibera.
Abuso di maggioranza in assemblea condominiale: di cosa si tratta
In giurisprudenza ci sono esponenti che sostengono che in ogni caso, la maggioranza condominiale non possa mai approfittare della propria posizione dominante.
Si parlerebbe di abuso di diritto che renderebbe annullabile la delibera su ricorso degli interessati.
Il giudice ha in questo caso il potere di rilevare l’eccesso di potere compiuto dalla maggioranza, parliamo della volontà non di pensare al bene comune ma di arrecare un danno alla minoranza.
Devono esserci gravi indizi riguardo a questa volontà e la prova che, con la delibera, l’assemblea abbia voluto realizzare finalità estranee agli interessi del condominio.
Sottrarsi a lavori condominiali costosi: si può?
Ci sono casi in cui la minoranza può opporsi: se i lavori implicano spese gravose o voluttuarie e siano suscettibili di utilizzo separato ossia i cui vantaggi non ricadono indistintamente su tutti i condomini e senza possibilità di essere divisi.
La minoranza può decidere di non partecipare alle spese perché l’opera non è necessaria, ma addirittura gravosa o il suo utilizzo può essere ristretto a una fascia specifica di condomini.
A questo punto, la maggioranza dovrà decidere se abbandonare l’intenzione di effettuare i lavori o sostenerne integralmente la spesa. Ovviamente chi si è opposto non potrà usufruire dell’innovazione a cui non hanno contribuito.
I condomini dissenzienti potranno eventualmente decidere in un momento successivo di cambiare idea.
Se però i lavori riguardano una ristrutturazione o manutenzione straordinaria, resa necessaria dalle particolari condizioni, non è possibile opporsi.
Dissenso in caso di liti
Un altro caso in cui si parla di dissenso di condòmini è quello delle liti giudiziarie in corso.
C’è chi può decidere di non assumersi il rischio di una eventuale sconfitta, facendo mettere a verbale, nel corso dell’assemblea, il cosiddetto dissenso.
In questo modo, egli non dovrà pagare le spese legali all’avversario in caso in cui questi dovesse vincere la causa contro il condominio.
Il dissenso è possibile a condizione che la lite riguardi le parti comuni dell’edificio e che la proposizione della controversia in sede civile sia stata deliberata dall’assemblea.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.