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Il codice civile parla chiaro: l’amministratore di condominio è obbligato ad agire contro i condomini morosi per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 c.c.).
Anzi, vi è di più: se la morosità è pari o superiore a sei mesi, l’amministratore può anche sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni che sono in regime di godimento separato.
Solo l’assemblea, con apposita deliberazione, può esonerare l’amministratore dall’attività di riscossione. Fuori da questa ipotesi, il recupero dei crediti rientra tra i principali compiti dell’amministratore di condominio.
L’amministratore deve quindi agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il termine semestrale decorre non dall’approvazione del rendiconto, bensì dalla chiusura della gestione.
Morosità: se l’amministratore non interviene, responsabilità e rimedi
Può accadere tuttavia che l’amministratore, per svariate ragioni, non si attivi per il recupero forzoso degli oneri condominiali nei confronti dei morosi.
A fronte dell’inerzia dell’amministratore, al singolo condomino non resterebbe che reagire chiedendo la revoca dell’amministratore inadempiente e la nomina di un nuovo amministratore.
Si può chiedere una riunione dell’assemblea ad hoc. Oppure, si può ricorrere al giudice, che con proprio procedimento provvederà alla revoca dell’amministratore inadempiente.
Oltre alla revoca, i condomini potranno chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito a causa dell’inadempimento contrattuale dell’amministratore che non si attiva per il recupero degli oneri nei confronti degli oneri morosi.
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Cosa può fare il singolo condomino per recuperare le morosità?
Quello della revoca dell’incarico all’amministratore è un rimedio che non risolve direttamente il problema.
Non è detto che la nomina di un nuovo amministratore porti sempre ai risultati sperati.
Inoltre, per la revoca e la nomina del nuovo amministratore occorre, ovviamente, una deliberazione dell’assemblea; se non si raggiungono le maggioranze richieste, potrebbe essere necessario agire dinanzi al giudice, con tutto ciò che ne consegue in termini di tempo e di costi da sostenere.
Ci si chiede allora se il singolo condomino possa sostituirsi all’amministratore inadempiente, agendo direttamente contro i condomini morosi. Sul punto, non vi sono disposizioni di legge in grado di darci una risposta univoca.
Tuttavia, sembra possibile avvalersi di quelle norme del codice civile (art. 1134 c.c.) che permettono al singolo condomino di agire personalmente in caso di pericolo imminente, sostituendosi all’amministratore nella tutela della cosa comune.
Il singolo condomino può agire contro i condomini morosi al posto dell’amministratore, a tutela del bene comune rappresentato, in questo caso, dalla corretta gestione contabile/amministrativa del condominio.
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Non ci sono sentenze specifiche sull’argomento. Tuttavia, la Cassazione (Cass. civ. 20.4.1995, n. 4468) ha speso ribadito che l’attribuzione, in determinate materie, all’amministratore della legittimazione ad agire in nome del condominio non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei propri diritti esclusivi o dei diritti comuni.
Sempre la Cassazione (Cass. civ. 6.8.2015, n. 16562) ha ammesso (seppur con talune limitazioni) che ogni singolo condomino possa reagire all’inerzia processuale dell’amministratore impugnando, con effetti che si ripercuoterebbero su tutti i condòmini, la sentenza sfavorevole resa nei confronti del condominio.
In sostanza, sembra possibile e legittimo consentire al singolo condomino, seppur eccezionalmente e come soluzione estrema, di sostituirsi all’amministratore inadempiente per la tutela del bene comune, nel nostro caso agendo direttamente nei confronti dei condomini in ritardo nel pagamento delle spese condominiali.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.