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La questione del risarcimento del danno per l’anticipata cessazione della locazione rappresenta un argomento di notevole interesse, considerato che, ad oggi, non si è raggiunta ancora una soluzione univoca alla questione.
Il dibattito giurisprudenziale
Il canone di locazione prevede, a fronte del corrispettivo versato dal locatario, il godimento di un immobile: si tratta di un elemento centrale nei contratti di locazione.
La problematica sorge quando il contratto viene risolto anticipatamente, spesso a causa dell’inadempimento del conduttore. In questi casi, il locatore può trovarsi di fronte a un danno economico derivante dalla cessazione anticipata.
Sono emerse due principali correnti di pensiero in merito al risarcimento del danno per cessazione anticipata:
- teoria del mancato guadagno: secondo questo orientamento, il locatore non dovrebbe ricevere alcun risarcimento per il mancato percepimento dei canoni futuri, in quanto si tratterebbe di un mancato guadagno piuttosto che di un danno subito. Questa posizione prevede eccezioni qualora lo stato dell’immobile impedisca un nuovo godimento dello stesso.
- diritto ai canoni fino a nuovo affitto: secondo questa linea, il locatore avrebbe diritto a percepire i canoni di locazione fino al momento in cui trova un nuovo locatario. La logica sottostante è che il mancato godimento dei frutti del contratto (i canoni di locazione) rappresenta di per sé un danno, indipendentemente dall’utilizzo effettivo dell’immobile da parte del locatore.
Tuttavia, la giurisprudenza recente sembra orientarsi verso una posizione di compromesso, riconoscendo il potenziale danno subito dal locatore, ma lasciando al giudice la discrezione di valutarne l’ammontare in base alle circostanze specifiche del caso.
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Questioni irrisolte
La Corte di Cassazione, nell’ordinanza interlocutoria n.31276 del 9 novembre 2023, ha fornito un importante contributo a questo dibattito precisando che il danno può essere distinto in:
- “danno evento”, ovvero il mancato percepimento dei canoni di locazione;
- “danno conseguenza”, che comprende le conseguenze negative derivanti dalla cessazione anticipata del contratto.
La Corte ha anche chiarito che il locatore ha il diritto di ricevere il canone convenuto fino alla restituzione dell’immobile, con la possibilità di richiedere un risarcimento per il “maggior danno” subito.
Resta, tuttavia, una questione aperta: se il “danno conseguenza” può essere incluso nel “maggior danno” contemplato dall’articolo 1591 del Codice civile.
La decisione finale su questo punto è stata rimandata alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la cui sentenza potrebbe stabilire un precedente significativo nella giurisprudenza relativa ai contratti di locazione.