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Gli affitti dei locali commerciali rientrano nel cosiddetto modello a canone libero, differente dal canone concordato. Significa che il contratto non ha particolari vincoli nella determinazione economica della mensilità e delle clausole.
I vincoli sono imposti nelle modalità di risoluzione contrattuali e nella durata minima e massima del contratto, che non a caso si definisce “6+6”. Ma come funziona e come andrebbe comunicata la disdetta di un contratto di affitto commerciale? Vediamo come funziona per legge.
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Come funziona il contratto di affitto per uso commerciale
Il codice civile italiano prevede anche il contratto di locazione ad uso commerciale tra le tipologie contrattuali di affitto. Questo contratto si può stipulare quando l’immobile affittato è destinato ad attività di tipo:
- Industriale;
- Commerciale;
- Alberghiere (hotel, b&b, affittacamere);
- Artigianale di interesse turistico (ad esempio, agenzie di viaggio e turismo, di promozione turistica o aziende di soggiorno);
- Ricreativo e sportivo;
- Lavorativo autonomo.
La legge 392 del 1978 impone i termini di durata di un contratto per uso commerciale, così strutturati:
- minimo 6 anni (9 anni per immobili destinati alla ricettività);
- massimo 30 anni.
Nella pratica del diritto si definisce “contratto di locazione commerciale 6+6”.
Perché si chiama contratto commerciale 6+6
Il contratto di affitto ad uso commerciale deve prevedere, per legge, una durata minima di almeno 6 anni, scaduti i quali si rinnova automaticamente per altri 6 anni.
Per questo motivo viene chiamato contratto commerciale 6+6, che diventa 9+9 in caso di affitto per attività alberghiere.
Ma cosa succede allo scadere dei primi 6 anni (9 anni per le attività alberghiere)? È possibile disdire? Entro quali termini di tempo andrebbe comunicata la disdetta?
Come disdire un contratto di affitto 6+6
Come accennato, il contratto di affitto commerciale 6+6 si rinnova in automatico dopo i primi 6 anni (o 9 anni se a uso alberghiero). Per legge, spetta al locatario la facoltà di inviare al proprietario dell’immobile una comunicazione anticipata qualora non intendesse proseguire oltre i tempi minimi previsti dalla legge e dal contratto.
La comunicazione di disdetta va inviata al proprietario dell’immobile, tramite posta certificata PEC o raccomandata A/R, con preavviso di:
- 12 mesi prima dello scadere del sesto anno;
- 18 mesi prima dello scadere del nono anno (per i contratti 9+9).
Le stesse tempistiche devono essere rispettate alla scadenza dei 12 anni (o 18 per le attività alberghiere).
In realtà, è possibile disdire con 6 mesi di preavviso (anziché 12 o 18), a patto che questa possibilità sia stata concordata tra le parti, e inserita come clausola scritta sul contratto.
I 6 mesi valgono anche in caso di gravi motivi, oggettivi e non prevedibili (ad esempio, per rischio fallimento dell’attività).
Come fare la disdetta di un contratto di locazione commerciale
Il modulo disdetta da inviare al proprietario dell’immobile a uso commerciale può essere redatto in carta semplice, o tramite facsimile dei moduli scaricabili sul sito di Agenzia delle Entrate.
La comunicazione scritta deve riportare le seguenti informazioni:
- identità del destinatario;
- oggetto della raccomandata o PEC con riferimento al contratto di locazione;
- informazioni anagrafiche del mittente;
- testo in cui si specifica di volere disdire e non proseguire per ulteriori 6 anni (o 9);
- luogo, data e firma.
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Cosa succede se scadono i 6 anni?
Il contratto 6+6 (o 9+9) si rinnova tacitamente per ulteriori 6 anni (o altri 9 quando il contratto è a uso alberghiero) in caso di mancato invio della comunicazione di disdetta da inviare, come visto, al proprietario tramite PEC o raccomandata A/R.
A questo punto l’inquilino può decidere di:
- proseguire per ulteriori 6 anni, come da rinnovo automatico;
- oppure recedere anticipatamente.
Il recesso (da non confondere con la disdetta) deve essere comunicato con 6 mesi di anticipo dal momento in cui si intende lasciare l’immobile. Ciò significa che, se non ci sono diverse disposizioni, penali, accordi o clausole contrattuali, l’inquilino teoricamente dovrà pagare le mensilità che restano.
Le mensilità vanno conteggiate dall’invio della comunicazione di recesso, fino alla consegna dell’immobile, quindi 6 mensilità.