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La Corte di Cassazione è intervenuta sul punto con l’Ordinanza n. 28136/2022, con la quale, nonostante due gradi di merito allineati a favore del promissario acquirente, ha ritenuto che i giudici di prime cure non abbiano provveduto ad analizzare uno specifico aspetto della compravendita.
La vicenda
Il promissario acquirente citava in giudizio il promittente venditore per veder risolta la scrittura privata, con la quale l’attore si impegnava ad acquistare un immobile in agro di Sassari, che si componeva di un fabbricato e terreno.
Solo a seguito della sottoscrizione del contratto, il promissario acquirente veniva a scoprire che l’immobile presentava profili d’irregolarità urbanistica e che una porzione del medesimo – un locale attrezzi di circa 30 mq – era stato oggetto di un ordine di demolizione, e ciò nonostante la venditrice avesse ottenuto dalle competenti autorità una sanatoria parziale di dette irregolarità.
Risoluzione del contratto di compravendita: cosa prevede e in quali casi è ammessa?
Innanzitutto, la risoluzione del contratto consiste nello scioglimento del vincolo contrattuale valido ed esistente, che, in un contratto a prestazioni corrispettive, viene esercitata da una parte contraente che non risulta inadempiente, quando l’altra, invece, sia colpevole di inadempimento.
Non tutte gli inadempimenti comportano la risoluzione dei contratti. Ai sensi dell’art. 1455 c.c., infatti, il contratto si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti non è di scarsa importanza, naturalmente tenendo in considerazione l’interesse dell’altra.
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Quando una irregolarità edilizia può costituire presupposto della risoluzione della compravendita
Va da sé che, in ipotesi di acquisto di un immobile che presenta delle irregolarità edilizie, la giurisprudenza ha convogliato detta ipotesi di inadempimento all’interno della cd. evizione «quantitativa» disciplinata dall’art. 1484 c.c. e in quella «limitativa» ex art. 1489 c.c. (così come indicate con termini semplificanti, utilizzati in dottrina).
Entrambe dette evizioni hanno certamente un fondamento giuridico unitario, nel senso che costituiscono rimedi apprestati dall’ordinamento giuridico per eliminare, nel contratto di vendita, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali che è conseguenza dell’inadempimento del venditore, per far sì che venga ripristinata la situazione economica dell’acquirente antecedente al contratto, facendosi espresso richiamo all’art. 1480 c.c..
L’art. 1480 c.c., ovvero la vendita di cosa parzialmente di altri, prevede espressamente che la risoluzione possa essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto “quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che [il compratore] non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario”.
Ciò significa che nell’ipotesi di evizione parziale, in cui comunque il sinallagma ha avuto parziale attuazione, la gravità dell’inadempimento del venditore deve essere adeguatamente commisurata con riferimento non soltanto all’entità economica della porzione di bene non conseguita, ma anche all’intero programma contrattuale e, cioè, all’interesse e alla finalità concretamente perseguiti con il negozio e alla sua funzione economico-sociale.
Il principio di diritto sancito con l’Ordinanza n. 28136/2022
La Corte di Cassazione in ragione del menzionato principio giuridico cassa la sentenza di merito, rinviando la causa alla Corte di Appello di competenza, affinché verifichi la sussistenza dell’inadempimento rilevante ex art. 1480 c.c., così come richiamato dall’art. 1484 c.c., con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte adempiente all’esatta e tempestiva prestazione.
In effetti, per i giudici della Suprema Corte non si può giustificare la risoluzione della compravendita per il solo abbattimento di una porzione di immobile risultato abusivo, se prima non viene analizzata la volontà del compratore allo scopo di verificare se lo stesso avrebbe acquistato, comunque, la cosa anche senza quella parte di cui non è divenuto proprietario.