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Una delle facoltà attribuite ai condomini proprietari dell’ultimo piano è quella di poter sopraelevare.
Tale diritto, anche se sottoposto alle condizioni elencate nell’art. 1127 del codice civile, può creare tuttavia delle problematicità in merito al corretto bilanciamento tra l’interesse del singolo al godimento del bene in questione e quello degli altri condomini a che non venga compromessa la sicurezza e la staticità dell’edificio condominiale.
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Ci si chiede quali siano, quindi, le condizioni affinché un condomino possa sopraelevare senza turbare il godimento della cosa comune e senza violare le norme di sicurezza/staticità proprie di tali strutture.
La Corte di Cassazione ha provato a fornire una risposta chiara ed esaustiva a tali interrogativi attraverso l’ordinanza n. 32281/2023.
La vicenda
Il caso odierno trae origine dalla controversia sorta tra due condomini: il primo ha convenuto in giudizio il secondo, reo, secondo l’attore, di aver sopraelevato in spregio alla normativa in tema di diritto di proprietà e a quella urbanistica, inerente alla staticità della struttura.
In primo e in secondo grado venivano respinte le pretese attoree, in quanto veniva affermata la non pericolosità della sopraelevazione, dato che i vizi che la affliggevano, anche se presenti, erano facilmente sanabili.
La questione arrivava sino in Cassazione che, prima di enunciare il principio di diritto, compiva un breve excursus sui requisiti che devono essere propri di una struttura di tale fattura per essere considerata sicura.
I principi enunciati dalla Corte di Cassazione
Gli Ermellini, attraverso la pronuncia in esame, hanno precisato che l’art. 1127 del codice civile non è l’unica disposizione di cui tenere conto in un tale contesto.
Di fatto, le leggi antisismiche costituiscono un riferimento normativo che va ad integrare quanto enunciato nel suddetto articolo, poiché la loro inosservanza determinerebbe una presunzione di pericolosità della sopraelevazione con la conseguente messa in pericolo di un diritto fondamentale come quello alla vita.
La Cassazione, altresì, ha voluto precisare che il limite delle condizioni statiche dell’edificio, enunciato nell’articolo in analisi, sottopone il diritto alla sopraelevazione a un divieto assoluto, il quale è ovviabile attraverso l’approvazione unanime da parte dei condomini dei lavori di rafforzamento e consolidamento della struttura necessari a supportare il peso della nuova costruzione.
Da tale assunto si evince che la condizione di non pericolosità della nuova struttura deve sussistere ex ante alla costruzione della sopraelevazione da parte del condomino dell’ultimo piano e che essa non può essere legata alla futura, e non certa, premura del condomino all’esecuzione dei lavori necessari alla messa in sicurezza della struttura già ultimata.
Date tali premesse, la Cassazione pronuncia il seguente principio di diritto: il divieto di sopraelevazione (di cui all’art. 1127 del codice civile) va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportare il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127 comma due codice civile, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere superata mediante la prova, incombente su colui che ha eseguito l’opera, che sia quest’ultima che la struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico.
Le conclusioni
La Cassazione con tale pronuncia ha voluto apporre un’ulteriore tutela al diritto alla vita dei condomini, affermando che le leggi antisismiche costituiscono un parametro normativo alla pari di quanto enunciato nell’art. 1127 codice civile.
In tal senso, per sopraelevare bisogna accertare la resistenza al rischio sismico sia della nuova struttura che di quella sottostante.