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Aiutare i propri figli con l’affitto oppure comprargli casa con denaro proprio sono tutte manifestazioni di volontà che celano una vera e propria donazione. Su questa tematica occorre segnalare una recentissima pronuncia della Cassazione, la sentenza numero 7442 pubblicata il 24 marzo 2024 dalla Sezione Tributaria, che ha sancito una importantissima novità: se la donazione non è sottoposta all’obbligo di registrazione essa non potrà essere tassata.
Questo indirizzo costituisce un epocale cambio di rotta rispetto all’interpretazione data sino ad oggi a favore del fisco sulla scorta della nota circolare numero 30/E del 2015 dell’Agenzie delle Entrate.
Le tipologie di donazioni
Esistono tre tipologie di donazioni:
- le donazioni dirette, le quali nascono dalla stipulazione in forma pubblica di un contratto tra donante e beneficiario;
- le donazioni indirette, che consistono in un atto giuridico diverso dalla donazione diretta ma che produce nei fatti lo stesso effetto di incrementare il patrimonio del beneficiario. Esempi sono: pagare un debito altrui; rinunciare ad un credito; accollarsi il debito di un’altra persona; acquistare una casa, o una macchina o altro bene, a favore di un’altra persona;
- le donazioni informali, che consistono in attività specifiche come il trasferimento di denaro sul conto del beneficiario tramite bonifico o assegno oppure mediante consegna a mani oppure acquistare una casa in regime di comunione legale ma con soldi personali.
Quando scatta la tassa sulle donazioni?
Fatta questa utile distinzione, l’interrogativo principale diventa: quando viene tassata la donazione? I casi previsti dalla legge sono tre:
- quando la donazione rientra tra quelle espressamente previste dal Codice civile all’articolo 769;
- quando la donazione è dichiarata dal contribuente in sede di accertamento tributario;
- quando la donazione è superiore alle franchigie oggi esistenti (1 milione di euro per coniugi e parenti in linea retta; 100 mila euro per fratelli e sorelle; 1 milione e mezzo per persone portatrici di handicap).
Ed è proprio su questo punto che la Cassazione bacchetta il fisco, colpevole di aver interpretato il Testo Unico sulle successioni in modo troppo generico e considerando perciò tassabili tutte le donazioni. In realtà, come affermato dai giudici, non può sussistere un obbligo generalizzato e pertanto se non c’è l’obbligo di registrazione viene meno anche il presupposto per l’applicazione dell’imposta.
Donazione di un immobile ai figli: come determinare l’aliquota?
Per gli immobili, essendo il loro trasferimento soggetto all’obbligo dell’atto pubblico, la donazione può avvenire o in modo diretto o in modo indiretto.
Il caso di scuola è quello della donazione diretta, dove il donante cede al beneficiario una casa di sua proprietà. Occorre precisare che nel caso in cui si volesse intestare la casa a un minore occorre un passaggio in più, consistente nella preventiva richiesta al giudice tutelare.
La donazione indiretta nella pratica realizza lo stesso risultato della donazione tipica, sfruttando però contratti dotati di una diversa causa. Esempio tipico è l’acquisto in favore di terzi (in pratica il papà acquista la casa al figlio con denaro proprio).
Passando alle tasse, per stabilire il valore dell’immobile occorre fare riferimento all’articolo 14 del decreto legislativo numero 346/1990, il quale prevede che il valore è quello stabilito in commercio alla data di apertura della successione.
Stabilito il valore dell’immobile, la determinazione della base imponibile deve essere attenuata dalle previsioni previste dalla legge per la eventuale franchigia da applicare. Pertanto, in caso di donazioni ai figli esse scontano un’aliquota del 4% sul valore della donazione al netto della franchigia di 1 milione di euro. In altre parole fino al valore di 1 milione di euro non si paga l’imposta di donazione.
Certamente il predetto valore di 1 milione di euro è dato dalla somma delle varie donazioni nel tempo, dato che, nell’arco della vita del donante è possibile che questi doni più immobili allo stesso beneficiario (caso classico del genitore con più case che le dona ai figli nell’arco della vita).
Alla tassa sulla donazione si sommano quelle classiche previste per i trasferimenti immobiliari:
- imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile (o 200 euro, se prima casa);
- imposta catastale, pari all’1% del valore dell’immobile (o 200 euro, se prima casa);
- imposta di registro, pari a 200 euro;
- imposta di bollo, pari a 230 euro;
- le spese notarili.
I rischi della donazione immobiliare
Un bene immobile donato potrebbe essere soggetto a vicende che lo interessano anche a distanza di molti anni. Un esempio è il caso in cui il donante nel corso della sua vita scopre di avere un figlio del quale ignorava l’esistenza. Ebbene in questo caso la legge gli consente la possibilità, a certe condizioni, di revocare la donazione.
Altro caso di revoca della donazione è quello della “ingratitudine”, fattispecie che avviene in svariati casi:
- il donatario ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo (salvo i casi di esclusione della punibilità);
- il beneficiario si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
- il beneficiario ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante.
A ciò si aggiunga che il donatario rimane esposto alle azioni degli eredi del donante (in caso di lesione della legittima), per un termine di 10 anni dalla data di apertura della successione del donante oppure di 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Infine occorre precisa che anche soggetti estranei al beneficiario della donazione, che abbiano da quest’ultimo acquistato quel bene potrebbero essere esposti alle stesse azioni degli eredi per 20 anni. Anzi, occorre precisare che i futuri eredi che sono venuti a conoscenza della donazione, potrebbero fare opposizione alla stessa ed iscrivere tale atto nei registri immobiliari, con la conseguenza di bloccare il trascorrere dei 20 anni.