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Un prezzo medio al metro quadro tra i più alti in Italia con conseguente bassissima accessibilità al mercato in offerta. Sono questi gli elementi che rendono Firenze la città meno attrattiva tra i grandi centri urbani della penisola. A rivelarlo è il Market Appeal Index, il nuovo indice di attrattività elaborato da Immobiliare.it Insights.
Cos’è il Market Appeal Index
Si tratta di un indice che, attraverso un punteggio da 1 a 100, esprime l’attrattività del mercato immobiliare di una data città attraverso i volumi di offerta, le ricerche e i contatti ricevuti per gli annunci immobiliari.
Firenze chiude la classifica delle grandi città
Analizzando i dati raccolti a gennaio 2024 relativi alle 12 principali città italiane, Immobiliare.it Insights ha stilato una classifica che vede all’ultimo posto proprio Firenze, con un Market Apeal Index di 25,0, ovvero 2 punti in meno rispetto a un anno fa.
Ma perché il capoluogo toscano è così poco attrattivo rispetto agli altri grandi centri urbani? Per capirlo dobbiamo esaminare i prezzi delle case e l’indice di affordability.
Quanto costa una casa a Firenze?
Secondo quando emerge dai dati raccolti da Immobiliare.it Insights a gennaio 2024, il prezzo medio al metro quadro per una casa in vendita a Firenze è di 4.167 €/mq (+0,4% rispetto al mese precedente e +3,5% rispetto all’anno precedente).
In alcuni quartieri (Centro, Oltrarno Michelangelo-Porta Romana) la media supera quota 5mila €/mq e in nessun caso si scende al di sotto dei 2mila. Il valore più basso si registra a Ugnano-Mantignano, con 2.745 €/mq.
Siamo quindi di fronte alla seconda città più cara d’Italia, superata solo da Milano (5.360 €/mq).
Per quanto riguarda gli affitti, si va dai 26,53 €/mq del quartiere Oltrarno ai 13,15 €/mq di Ugnano-Mantignano, per una media comunale di 22,0 €/mq. Ancora una volta, Firenze si aggiudica la medaglia d’argento tra le città più costose, seconda solo a Milano (23,1 €/mq).
Firenze è la città meno accessibile d’Italia
C’è però un valore per cui il capoluogo toscano supera quello lombardo: è quello dell’indice di accessibilità o affordability. Di cosa si tratta?
È un valore percentuale che individua la quota di mercato in offerta nel dato Comune accessibile a
un single che può contare sul reddito medio netto del Comune stesso. L’acquisto si intende finanziato all’80% del valore dell’immobile con un mutuo della durata di 25 anni con un tasso fisso pari alla media dei tassi nel periodo di riferimento (che, ad oggi, corrisponde al 4,45%). In pratica, permette di capire quanto è accessibile il mercato immobiliare in una data città per chi ci vive e ci lavora.
A gennaio 2024, Firenze ha registrato un indice di affordablity dell’1,0%, il più basso d’Italia. Ciò significa che chi vive e lavora nel capoluogo toscano e percepisce il reddito medio netto del Comune può permettersi di acquistare solo l’1% degli immobili presenti sul mercato.
“A Firenze i prezzi restano alti è perché la domanda è superiore all’offerta. Ecco perché penso che in realtà Firenze sia molto attrattiva, anche per gli investimenti immobiliari, ma poco accessibile perché la maggioranza degli immobili nel Comune è a fini turistici e questo fa ‘gonfiare’ tutti i valori” commenta Stefano Marchetti, CEO e founder di Il Rinascimento Immobiliare. “Questo fa lievitare gli affitti e di conseguenza anche i prezzi di vendita. E così un reddito medio da solo spesso non basta per comprare una casa“.
L’attrattività delle altre grandi città italiane
Quali sono, invece, le città più attrattive d’Italia?
Per quanto riguarda le 12 grandi città, sul podio troviamo:
- Milano con 100 punti (punteggio invariato rispetto all’anno precedente);
- Roma con 83,3 punti (invariato);
- Torino con 75 punti (-1).
All’estremità opposta della classifica, poco sopra Firenze, ci sono Palermo e Catania con 27,8 punti (rispettivamente +2 e +1 rispetto all’anno precedente).
Allargando lo sguardo ai capoluoghi di provincia (grandi città escluse), la città più attrattive sono Bergamo e Monza con 97 punti (rispettivamente +1 e +2), seguite da Padova con 96 punti (-2) e Treviso con 89,3 punti (invariato). All’ultimo posto troviamo Nuoro con 2 punti (invariato), superata solo da Carbonia con 4,7 (-1) e Crotone con 6,3 (-1).