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Una casa venduta all’asta immobiliare può costare mediamente il 20% in meno rispetto al valore di mercato. In molti casi il valore si deprezza di un terzo, soprattutto quando non viene aggiudicato alla prima asta, e si dovrà procedere con la seconda.
Sicuramente l’asta può essere un’opportunità per chi acquista o investe nel settore immobiliare. Tuttavia, questa apparente convenienza per chi si aggiudica l’immobile fa lievitare le spese delle procedure pendenti.
Ma allora, comprare casa all’asta conviene sempre? Per rispondere alla domanda bisognerebbe considerare diverse variabili di spesa, compresi i cosiddetti costi occulti, che possono comportare rischi o rendere non molto conveniente l’affare. Ecco quali altre spese andrebbero messe in conto.
Quanto costa partecipare alle aste immobiliari?
Il momento della partecipazione a un’asta immobiliare potrebbe essere complesso. Anche prima dell’aggiudicazione dell’immobile potrebbero esserci ulteriori costi cosiddetti “occulti”, ossia spese meno note da mettere in preventivo.
Per partecipare occorrono una marca da bollo da 16 euro e il versamento con l’assegno della cauzione da allegare alla domanda, che deve corrispondere almeno al 10% del prezzo offerto. La cauzione sarà poi restituita in caso di mancata aggiudicazione, o detratta in caso di acquisto.
Dal momento dell’avvenuta aggiudicazione, fino all’acquisto, i conti iniziali potrebbero non tornare più, soprattutto quando non si sono presi in considerazione tutte le variabili e i dati dell’offerta. Per questo, e altri motivi, gli esperti del settore raccomandano ai partecipanti di:
- Leggere attentamente l’avviso con l’offerta;
- Affidarsi a un consulente tecnico o legale, così da evitare inconvenienti, e mettere in preventivo anche i costi occulti.
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Asta immobiliare: quali sono i costi da considerare?
Se l’immobile viene aggiudicato all’asta, il nuovo acquirente deve sostenere le stesse spese di una normale compravendita sul mercato immobiliare. Le imposte da considerare, che variano a seconda di di diversi fattori (tra questi, se si tratta di prima casa, tipologia e valore catastale dell’immobile), sono:
- imposta di registro (2% – in caso di prima casa- o 9%);
- imposta ipotecaria (50€ o 200€, se l’immobile è oggetto di fallimento o esecuzione del costruttore);
- imposta catastale (50€ o 200€, se l’immobile è oggetto di fallimento o esecuzione del costruttore).
Per quanto riguarda i costi cosiddetti “occulti”, ossia spese meno note da mettere in preventivo, tra questi ci sono costi fissi ed eventuali altre spese da affrontare in fase di partecipazione e aggiudicazione, ad esempio:
- Registrazione sulla piattaforma telematica per partecipare all’asta (solitamente gratuita)
- Apertura della Pec e acquisto della firma digitale (necessari per poter partecipare all’asta);
- Eventuali variazioni della cauzione da anticipare (se si tratta di una seconda asta, e all’aggiudicazione provvisoria non è stato eseguito il pagamento del saldo, il giudice potrebbe ordinare un aumento della cauzione dal 10 al 20% sul prezzo);
- Compenso per il delegato alla vendita (la stima è dai 500 fino a oltre 1000 euro);
- Eventuali compensi per consulenze tecniche e assistenza legale (si può arrivare a 5mila euro, e sono costi che potrebbero aiutare l’acquirente a conoscere lo stato reale dell’immobile ed evitare problemi dopo l’aggiudicazione);
- Costi delle cancellazioni dell’ipoteca (possono variare da 300 a 2.500 euro, a seconda della complessità della procedura);
- Costo per la liberazione dell’immobile (non sempre è a carico del custode giudiziario, e questo dettaglio è riportato nell’avviso di vendita sugli annunci immobiliari, che andrebbero letti con molta attenzione);
- Eventuali oneri condominiali (il debitore esecutato potrebbe aver lasciato debiti condominiali in sospeso);
- Spese per eventuali sanatorie e abusi edilizi da ripristinare (un consulente professionista potrebbe fare luce su questo aspetto importante, soprattutto perché non tutti gli abusi edilizi sono sanabili
- Costi del notaio in caso di aggiudicazione e acquisto.