Quando si compra casa bisogna prestare attenzione a tutti gli aspetti legali e burocratici poco visibili, ma insidiosi, come lo è un abuso edilizio non sanato. Se l’appartamento è in condominio, è utile conoscere la situazione finanziaria rispetto alle spese condominiali.
In generale, è importante fare chiarezza sulle questioni legate alle eventuali opere abusive e alla loro demolizione.
Ma chi deve abbattere un abuso edilizio? Di chi è la responsabilità? Del vecchio, o del nuovo proprietario di casa, che l’ha acquistata ignaro della presenza di abusi e illeciti? Quali azioni possono essere intraprese in caso di controversie? Scopriamolo affidandoci come sempre alle leggi e alle normative vigenti.
Cosa comporta comprare una casa con un abuso edilizio?
La prima domanda da porsi quando si acquista un immobile con uno, o più abusi edilizi, è quali conseguenze comporterebbe questa situazione. Innanzitutto, è possibile acquistare una casa con un abuso edilizio non sanato?
La vendita di un immobile con abusi edilizi è vietata dall’articolo 46 del TUE (Testo Unico Edilizia). Tuttavia, capita spesso che un acquirente ignaro si trovi a comprare casa con un abuso edilizio non ancora regolarizzato. Cosa succede in questi casi? Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno fornito delle risposte chiare con la sentenza numero 8230 del 2019, delineando questi aspetti:
- l’acquirente non rischia ammende e condanne, a condizione che dimostri di non aver contribuito all’abuso, e di esserne ignaro;
- se, invece, venisse accertato il coinvolgimento dell’acquirente nell’illecito, questi potrebbe incorrere in una condanna;
- se l’acquirente si rende conto della presenza dell’abuso edilizio solo successivamente, per legge è tenuto ad agire per rimuovere la costruzione abusiva o sanare conformemente alle normative vigenti.
Chi deve abbattere l’abuso edilizio?
La sentenza numero 17809 della terza sezione penale della Cassazione, pubblicata il 7 maggio 2024, ha fatto ulteriore chiarezza su questo aspetto. Secondo i giudici della Suprema Corte, l’ordine di demolizione di un immobile abusivo non è sempre e solo responsabilità dell’autore dell’abuso, o del vecchio proprietario di casa.
Anche il nuovo proprietario dell’immobile, ignaro o no, è chiamato alle sue responsabilità. In altre parole, la responsabilità della demolizione ricade su chiunque detenga un diritto o un titolo sull’immobile, indipendentemente dal suo coinvolgimento o meno nel reato originario.
Questa linea è stata adottata dai giudici per tutelare soprattutto l’acquirente, e fermare lo stato abusive di un edificio, sanando gli abusi quando è possibile.
Cosa può fare l’acquirente se ha acquistato un immobile abusivo?
L’acquirente di un immobile con abusi edilizi può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita solo in presenza di abusi edilizi particolarmente evidenti, che pregiudicherebbero la funzionalità dell’immobile o ne ridurrebbero significativamente il valore sul mercato immobiliare.
In caso di abusi di entità minore o difformità, l’acquirente può richiedere solo il risarcimento del danno, pari ai costi per la demolizione e alla riduzione del valore del bene sul mercato immobiliare.
Questa distinzione è in linea con quanto previsto dal Codice civile riguardo alla risoluzione del contratto solo per gravi inadempimenti.
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Come si fa a vedere se c’è un abuso edilizio?
Prevenire è sempre meglio che curare. Perciò, scoprire la presenza di un abuso edilizio non sanato è un passaggio cruciale nel processo di vendita immobiliare, noto come accertamento di conformità urbanistica. Questo dovrebbe essere prioritario in ciascuna trattativa, quindi prima di comprare casa e firmare qualsiasi contratto.
Ecco cosa deve sapere e fare il nuovo acquirente, per tutelarsi:
- accesso agli atti presso il Comune: si può cominciare richiedendo l’accesso ai documenti ufficiali presso l’ente comunale competente;
- rilievo tecnico dello stato dei luoghi: si può richiedere un’ispezione tecnica per valutare lo stato attuale dell’immobile;
- confronto tra stato legittimo e stato di fatto: si confrontano i documenti ufficiali con la situazione effettiva dell’immobile. Qualsiasi discrepanza al di fuori dei limiti di legge, anche visibile, può essere considerata un abuso edilizio.
Questo processo non dovrebbe essere considerato come una spesa inutile, e andrebbe affidato agli esperti tecnici o professionisti di una agenzia immobiliare. È l’investimento migliore per proteggere i risparmi, garantire una transazione serena, prevenire contese legali lunghe e costose.
