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Founder di Immobiliare.it Insights
Nel mercato degli affitti in Italia, il canone medio è aumentato del 10% rispetto allo scorso anno, con il costo di un bilocale salito a 842 €/mese. La domanda cresce più dell’offerta e si registra una velocizzazione del tempo in cui gli annunci restano attivi.
In Italia il mercato degli affitti ha registrato nell’ultimo trimestre un aumento del canone unitario medio pari circa al 10% rispetto ai livelli dello scorso anno, arrivando a un costo pari a 13,89 €/mq al mese. Mentre a settembre dell’anno scorso il canone medio di un bilocale in affitto era pari a 776 €/mese circa, nell’ultimo trimestre questo valore è salito in termini assoluti di 66€/mese.
Un immobile in affitto impiega mediamente poco meno di 3 mesi per uscire dal mercato oggi, ma l’indice di assorbimento positivo segnala una tendenza del mercato ad assorbire lo stock di annunci in affitto già presenti sul mercato da più tempo, che causa un aumento del 9% YoY del time-to-rent, da leggere con accezione positiva.
Nonostante un aumento recente dell’offerta, rispetto al periodo pre-pandemico il mercato degli affitti ha sperimentato una domanda in crescita e un’offerta in forte calo, portando a una maggiore competizione fra i locatari.
Nonostante l’aumento dei livelli di offerta osservato nell’ultimo anno, se si guarda ai cambiamenti del mercato degli affitti nel lungo periodo, la situazione fra il periodo pre-pandemico (1° trimestre 2019) e oggi è decisamente peggiorata per coloro che cercano una casa in affitto. Mentre la domanda a livello nazionale è aumentata del 38%, l’offerta si è più che dimezzata, perdendo il 54% degli immobili disponibili per l’affitto. Di conseguenza la competizione fra i potenziali locatari si è inasprita, spingendo in alto il canone unitario medio – che è passato da 9,81€/mq mese del 2019, ai 13,89€/mq mese di oggi (+42%) – e la pressione di domanda su un singolo immobile (+144%).
Il tendenziale apprezzamento delle soluzioni in offerta ha causato una diminuzione dei livelli di accessibilità dei single e delle coppie del mercato degli affitti: mentre l’anno scorso il reddito medio consentiva ad un single l’accesso al 19% delle soluzioni, oggi questa percentuale è scesa di poco più di 5 punti percentuali. Anche le coppie hanno visto la percentuale di annunci accessibili diminuire in maniera consistente: dal 62% di settembre 2023 al 55% di settembre 2024. La situazione è ancora più accentuata se consideriamo le variazioni dal 2019, quando i single potevano permettersi di pagare comodamente il canone del 30% delle soluzioni disponibili sul mercato e le coppie del 77,3%.
A partire dall’inizio del 2020 possiamo identificare due momenti in cui a livello italiano si è invertita la distanza fra la rata media dei mutui e il canone di affitto mensile medio: fino ai primi 3 mesi del 2022 il canone mensile superava la rata mensile, ma a partire dal secondo trimestre del 2022 questa tendenza si inverte.
L’aumento dei tassi di interesse sui mutui che si è avuto a partire dalla metà del 2022 contribuisce a spiegare l’aumento più che proporzionale delle rate dei mutui rispetto agli affitti. Con la recente diminuzione dei tassi di interesse, l’importo medio della rata del mutuo ha cominciato a ridursi (nonostante i prezzi delle case in vendita nel frattempo abbiano continuato ad aumentare), mentre il canone mensile ha continuato a crescere. Le due tendenze opposte hanno fatto sì che il canone medio superasse la rata del mutuo a partire dall’inizio del 2024.
Il Nord-Ovest ha il canone mensile più alto e un aumento significativo, mentre le Isole presentano il canone più basso. Nonostante le differenze di prezzo, l’accessibilità per i single è simile in entrambe le aree, ma in calo rispetto all’anno scorso.
L’area geografica che registra il maggiore canone unitario medio è il Nord-Ovest, con un costo mensile di 16,09 €/mq. Le isole presentano invece il canone unitario più basso, dove una soluzione in locazione costa al mese solamente 8,34€/mq al mese: quasi la metà rispetto a quello che si registra nell’area Nord-Ovest.
Nonostante la differenza sia apparentemente grande, dal punto di vista dell’accessibilità, comunque, le due zone presentano percentuali di mercato accessibile ai single molto simili, pari circa al 17% in entrambe. Questo è dovuto in parte alla differenza di reddito medio che si registra nelle due aree, più alto al nord rispetto alle isole. Questa percentuale, comunque, come in tutte le altre aree d’Italia, è in calo rispetto al 2023.
Il Centro Italia ha visto una diminuzione del 15% dell’offerta di affitti e un modesto aumento della domanda, ma la combinazione di questi fattori ha portato a un aumento significativo della pressione di domanda.
L’area del Centro è l’unica fra le cinque a registrare una diminuzione dei livelli di offerta di annunci in affitto rispetto al 2023, riducendo il suo stock in offerta del 15%. In tutte le altre aree, il numero di annunci è aumentato ad un tasso maggiore rispetto alla media nazionale del 7%. Il maggiore incremento lo ha registrato l’area del Nord-Est (+23%).
Il Centro Italia, oltre a registrare una diminuzione dei livelli di offerta, è stata anche l’area che ha registrato l’aumento più contenuto dei livelli di domanda: +1% rispetto a settembre 2023, mentre a livello nazionale tale aumento è stato del 9%. Nonostante la domanda non sia aumentata molto, la consistente diminuzione dell’offerta rende quella centrale l’area nella quale la pressione di domanda è aumentata in misura maggiore (+20%) nello scorso anno.
Le Isole e il Sud Italia hanno mostrato dinamiche più favorevoli ai locatori rispetto al Nord, con un aumento della pressione di domanda e migliori tassi di conversione, anche se la competizione tra affittuari rimane più bassa rispetto alle altre aree del Paese.
Le Isole e il Sud Italia in questo trimestre hanno manifestato una dinamica maggiormente favorevole ai locatori rispetto alle aree settentrionali. Infatti, la pressione di domanda nel mezzogiorno è aumentata, così come anche il tasso di conversione da visualizzazione in contatto, e l’indice di assorbimento. La percentuale di annunci contattati è diminuita, ma in maniera più modesta rispetto alla diminuzione osservata nelle aree centro-settentrionali. Questi dati indicano che il mercato immobiliare al Sud e nelle Isole abbia sperimentato una dinamica favorevole ai locatori.
È comunque importante tener presente che, nonostante l’andamento dell’ultimo anno, le Isole e il Sud Italia rimangono quelle in cui si registra un livello di competizione fra potenziali affittuari più basso rispetto al resto delle aree d’Italia, con pressione di domanda, percentuale di annunci contattati, tasso di conversione da visualizzazioni a contatti minore. L’indice di assorbimento, inoltre, nonostante sia cresciuto nell’ultimo anno, rimane negativo, il chè significa che al Sud e nelle Isole il mercato sta accumulando annunci di affitto in offerta.
In tutti i 12 grandi capoluoghi cresce il canone unitario medio. A Bologna e Milano i prezzi rimangono stabili; Palermo, Napoli e Venezia crescono più degli altri.
In quasi tutte le 12 maggiori città italiane per numero di abitanti, il canone unitario medio nell’ultimo trimestre è cresciuto rispetto all’anno scorso. Fa eccezione solo Bologna, in cui il canone unitario medio è sceso in maniera quasi impercettibile (-0,6%). Milano è il comune che, insieme a Bologna, ha riportato nell’ultimo anno una sostanziale stabilità del canone unitario, crescendo solamente dello 0,3%. Le tre città che hanno presentato la maggiore crescita di prezzo sono Palermo (+15,5%), Napoli (+14,8%) e Venezia (+11,4%).
Nonostante la crescita quasi nulla osservata a Milano, essa rimane, insieme a Firenze, il comune con il più alto costo di affitto fra i 12 considerati, anche se fra le due città ci sono alcune differenze: mentre Milano detiene il record per il canone unitario medio mensile, 22,59 €/mq contro i 20,70€/mq di Firenze, quest’ultima città presenta il canone medio più alto, che raggiunge i 1.848 €/mese, rispetto ai 1.526 €/mese di Milano. Questa differenza è spiegata osservando le diverse dimensioni degli immobili in offerta: a Firenze le abitazioni in affitto hanno una superficie media di circa 96 mq, mentre a Milano si aggira intorno ai 73 mq. Considerando solamente le soluzioni fino a 3 locali, infatti, il canone medio a Milano supera quello di Firenze.
Confrontando il canone medio e la rata media del mutuo nelle varie città, ci accorgiamo che in quasi tutte il canone medio è minore della rata media di un mutuo (una tendenza opposta a quella osservata a livello nazionale), con le uniche due eccezioni rappresentate da Catania e Genova, dove la differenza tra questi due valori è positiva.
Le città in cui la distanza fra canone e rata del mutuo è maggiore sono Verona, Milano e Venezia, nelle quali la differenza relativa fra rata media del mutuo e canone medio è rispettivamente pari a 40%, 30% e 27%.
Nonostante la rata media del mutuo sia maggiore del canone medio in quasi tutti i comuni, bisogna tener presente che mentre la prima è in diminuzione a causa dell’abbassamento dei tassi di interesse, il secondo segue una tendenza positiva. È quindi possibile che questa situazione si invertirà in altre città nei prossimi mesi.
A Genova l’offerta di affitti è crollata, inasprendo la concorrenza tra affittuari nonostante una diminuzione della domanda.
La città di Genova è quella che fra le 12 considerate ha presentato la dinamica maggiormente favorevole ai locatori: la percentuale di annunci in affitto che hanno subìto un ribasso di prezzo, che già presentava uno fra i valori più bassi, è ulteriormente diminuita; la pressione della domanda è cresciuta del 33%, l’assorbimento dello stock in affitto è positivo e in aumento, e il tasso di conversione da visualizzazioni in contatti è in aumento.
Questi dati presentano una situazione del mercato degli affitti in cui la concorrenza fra coloro che cercano casa si è inasprita, ma questa tendenza è dovuta, più che a un aumento di interesse da parte dei potenziali affittuari, a una diminuzione degli annunci disponibili. La domanda a Genova, nell’ultimo anno è diminuita del 5%, ma la diminuzione dell’offerta è molto maggiore, perdendo questo trimestre il 30% degli annunci di affitto.
Genova è seconda solo a Roma in quanto a diminuzione dell’offerta di affitti rispetto al 2019: per 5 soluzioni che erano disponibili all’affitto nel 2019, adesso ne è rimasta 1.
Il mercato degli affitti a Venezia volge a favore dei potenziali inquilini.
I dati relativi al mercato degli affitti a Venezia mostrano un’evoluzione in favore dei futuri locatari: con un’offerta in leggero aumento (+2%) e una domanda in forte diminuzione (-24%), il ché provoca un abbassamento della pressione della domanda su un singolo annuncio, che diminuisce del 22%.
A conferma di ciò, la percentuale di annunci che hanno subìto un ribasso di prezzo è aumentata di 0,3 punti percentuali (nonostante rimanga il più basso valore registrato a livello di grandi comuni), la percentuale di annunci contattati, l’assorbimento e il tasso di conversione da visualizzazioni a contatti sono diminuiti.
A Torino l’accessibilità agli immobili è ancora la più elevata, ma in calo; mentre città come Venezia, Bologna, Firenze e Milano restano tra le meno accessibili per gli affittuari.
Fra i 12 comuni analizzati, Torino ha il maggior numero di immobili accessibili in offerta: un individuo single può permettersi quasi 1/3 degli immobili presenti sul portale, mentre una coppia media potrebbe permettersi comodamente 4 su 5 annunci in offerta. È un mercato particolarmente accessibile, anche se questo dato è in diminuzione rispetto a settembre 2023, in quanto la percentuale di immobili accessibili è diminuita di quasi 8 punti percentuali, e rispetto ai livelli del 2019, quando i single potevano permettersi circa 2 immobili su 3, l’accessibilità si è quasi dimezzata.
Le città meno accessibili, nelle quali un individuo può permettersi meno del 2% degli immobili in affitto, sono Venezia, Bologna, Firenze e Milano, con una tendenza dell’accessibilità a diminuire in tutte, tranne Venezia, che a settembre ha registrato un leggero aumento (+0,3 punti percentuali).
A cura di Elisa Marcelli, Economist e Fabio Orlandi, Lead Data Scientist
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