Il dibattito sull’appartenenza del solaio in un condominio, trattandosi di una questione apparentemente semplice, ma che nasconde spesso una serie di complicazioni e interpretazioni giuridiche che possono generare conflitti all’interno del contesto condominiale.
Il solaio, come parte integrante della struttura, è soggetto a una serie di regolamenti e disposizioni legali che determinano i diritti e le responsabilità dei condomini.
Tuttavia, la sua natura ambigua e la sua posizione fisica tra due piani sollevano interrogativi su chi effettivamente ne sia proprietario e quali siano i limiti dei suoi utilizzi. In questo articolo, esamineremo le varie prospettive e interpretazioni legate alla proprietà del solaio in condominio, analizzando le normative di riferimento al fine di fornire chiarezza su questo importante aspetto della gestione condominiale.
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Definizione di solaio
Il solaio costituisce la fondamentale struttura portante orizzontale che separa i diversi piani di un edificio, che sostiene i livelli superiori e distribuisce il carico sulle murature o sui pilastri verticali della costruzione.
Caratterizzato dalla sua natura bidimensionale, il solaio presenta uno spessore minimo rispetto alla sua estensione in larghezza e lunghezza. Questo elemento architettonico è progettato per resistere efficacemente alle varie sollecitazioni e agli sforzi derivanti dai movimenti e dall’utilizzo degli spazi sovrastanti.
Esistono diverse tipologie di solai, tra cui quelli in legno, tradizionalmente impiegati nell’edilizia da sempre, e quelli in laterocemento, preferiti per la costruzione di edifici molto alti.
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Pertinenza del solaio in un condominio
Ecco cosa recita la Cassazione: “Nel giudizio instaurato, ai sensi dell’art. 1225 c.c., per la divisione delle spese di manutenzione o ricostruzione del solaio divisorio comune, dal proprietario del piano sovrastante nei confronti del proprietario di quello inferiore o viceversa, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di altri soggetti e, specificamente, del condominio, in quanto il rapporto dedotto in giudizio è afferente solo alla titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1225 del 28 gennaio 2003).
Ciò vuol dire che il solaio è considerato una parte comune ma, di fatto, appartiene agli inquilini dell’appartamento sottostante e agli inquilini dell’appartamento sovrastante. È dovuta intervenire la Cassazione per normare non solo la pertinenza del solaio, ma anche di tante altre parti comuni di un condominio, poiché l’elenco che compare nell’art. 1117 del Codice Civile non è specifico.
La giurisprudenza ha così meglio definito quali siano considerate parti in comunione e quali no.
In caso di danni e lavori al solaio chi deve pagare?
Secondo quanto normato dalla Cassazione, in caso di lavori di ristrutturazione o di riparazione, le spese non sono ripartite tra tutti i condomini, ma devono essere equamente distribuite in questo modo:
- all’inquilino dell’appartamento superiore spettano le spese relative alla pavimentazione;
- all’inquilino del piano inferiore spettano le spese relative all’intonaco e la tinta del soffitto.
Tuttavia, con l’ammodernamento delle tecniche di costruzione degli edifici, molti esperti in materia legale ed edilizia segnalano l’importanza che rivestono i solai per l’intero stabile.
Con la Riforma del condominio del 2012, la giurisprudenza ha chiarito che le travi portanti sono di pertinenza di tutti i condomini. Se il solaio presenta quindi travi portanti, che necessitano riparazione o manutenzione, la spesa riguarda tutti gli appartamenti dell’edificio.
