Nel caso di contratto in comodato d’uso gratuito, la legge di Stabilita 208/2015 ha stabilito che, con decorrenza 2016, è possibile una riduzione di Imu del 50%.
Vediamo insieme quali sono i casi in cui è attuabile questa agevolazione fiscale, a chi spetta e per quali immobili dati in locazione gratuita.
Cos’è il contratto di comodato d’uso
Ai sensi dell’art. 1803 del Codice Civile, il contratto di comodato d’uso è definito come: “il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile e immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”
IMU al 50% e comodato d’uso: i requisiti fondamentali
La Legge di Bilancio 2020 ha confermato quanto stabilito dalla Legge di Stabilità e permette al proprietario di seconda casa che danno in locazione gratuita l’immobile a un parente di beneficiare della riduzione del 50% sull’imponibile IMU e Tasi.
L’agevolazione fiscale che permette di pagare IMU e Tasi al 50% dell’imponibile spetta ai casi di contratto di comodato d’uso gratuito in cui:
- il comodatario che utilizza l’immobile sia un parente di primo grado (genitori-figli);
- il comodatario usi la casa come abitazione principale;
- il comodante deve essere residente nello stesso comune;
- l’immobile non deve essere registrato in catasto come immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
- il comodante non deve avere altro immobile oltre a quello dato in comodato e alla propria abitazione;
- il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato e la registrazione che deve avvenire con il pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Inoltre, la legge specifica che “l beneficio si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori”.
Leggi anche: DICHIARAZIONE IMU: TUTTE LE NOVITÀ AL VIA
Contratto di comodato d’uso: quando si paga IMU al 100%
Per ottenere il pagamento ridotto dell’IMU, bisogna avere particolari requisiti che abbiamo descritto. Quindi, in tutti gli altri casi, anche con contratto di comodato gratuito, l’IMU si dovrà pagare al 100% e nei tempi stabiliti.
Quindi è obbligatorio versare l’Imu per immobili in locazione con contratto di comodato d’uso gratuito nei seguenti casi:
- l’immobile in oggetto di locazione rientra nelle categorie catastali A1, A8 e A9;
- chi affitta è già proprietario di tre o più immobili a reddito (oltre alla prima abitazione);
- l’immobile è in un comune differente da quello di residenza del proprietario;
- il proprietario possiede delle case di proprietà all’estero;
- l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non è adibito ad abitazione principale dal comodatario;
- contratto di comodato d’uso stipulato tra parenti non in primo grado (esempio non rientrano i contratti tra nonni e nipoti).
Nessuna riduzione dell’IMU se il comodato è tra comproprietari
Alla normativa generale sul comodato d’uso, nel caso che esamineremo a breve, si aggiunge quella del regolamento ICI (ora IMU) del Comune di Roma, in vigore ratione temporis alla fattispecie in esame, che prevedeva all’art. 11, comma 4 (poi comma 3), – tra le fattispecie assimilate all’“abitazione principale” – l’ipotesi dei «fabbricati concessi in uso gratuito a parenti e affini entro il secondo grado che li utilizzino come abitazione principale».
Il caso
Il caso ha ad oggetto un immobile capitolino per il quale una contribuente, comproprietaria assieme alle sorelle, invoca il beneficio previsto della riduzione del 50% dell’IMU (ex ICI) previsto dal summenzionato art. 11 del regolamento ICI del Comune di Roma, assumendo di aver concesso gli immobili in uso a titolo gratuito per la sua quota di comproprietà alle sorelle, che lo utilizzavano come abitazione principale.
Il ragionamento della Cassazione
Tale argomentazione non è stata, però, condivisa dalla Suprema Corte. Invero, la previsione dell’art. 11 del regolamento ICI del Comune di Roma riguardava il caso specifico in cui il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento concedeva in comodato l’immobile ad un parente o affine, entro il secondo grado per destinarlo ad abitazione principale per sé e per la propria famiglia, ma sul presupposto essenziale che quest’ultimo non vantava alcun diritto reale o personale di godimento sull’immobile in questione.
Ne discende che l’ipotesi di concessione in comodato tra comproprietari del medesimo immobile esula dalla ratio della previsione normativa.
Difatti la riduzione, o meglio l’esenzione IMU ottenuta dalle altre due sorelle comproprietarie, si fondava su un differente presupposto normativo, avendo quest’ultime adibito l’immobile a propria abitazione principale.
Pertanto, tale agevolazione prescindeva dal superfluo contratto di comodato redatto con la terza sorella dal momento che l’aver destinato l’immobile ad abitazione principale era fondato proprio sulla titolarità della quota di comproprietà.
La decisione
In conclusione, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di ICI (ora IMU), con riguardo all’eventuale previsione di un regolamento comunale che assimili ad abitazione principale i «fabbricati concessi in uso gratuito a parenti e affini entro il secondo grado che li utilizzino come abitazione principale», la fattispecie normativa è riferita alla sola ipotesi in cui il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento conceda in comodato l’immobile ad un parente o affine entro il secondo grado, che non possa vantare su di esso alcun diritto reale o personale di godimento, per destinarlo ad abitazione principale per sé e per la propria famiglia. Ne discende che non può rientrarvi la diversa ipotesi di concessione in comodato tra comproprietari del medesimo immobile”.
Leggi anche: Cos’è e come funziona il comodato d’uso oneroso
Chi paga l’IMU, Tari e Tasi nel comodato d’uso gratuito
Come per qualsiasi altra forma di contratto di locazione, anche nel caso di contratto gratuito l’IMU viene pagata dal proprietario dell’abitazione.
Allo stesso modo, anche la Tari, l’imposta sui rifiuti, nei casi di locazione gratuita come il comodato d’uso, deve essere pagata dal comodatario.
Chi loca una casa con contratto di comodato d’uso non è tenuto a versare la quota di Tasi, in quanto l’immobile in oggetto deve essere abitazione principale e, pertanto, esente dal versamento di acconto e saldo d’imposta Tasi, il tributo sui servizi comunali indivisibili.
