Uno dei contratti più diffusi fra quelli che regolano le concessioni di beni mobili e immobili è il cosiddetto comodato d’uso gratuito. In pratica si tratta di un accordo con cui il proprietario (comodante) mette a disposizione di un parente o di un amico (comodatario) l’usufrutto di una casa o un’attrezzatura o altro ancora perché se ne serva per un periodo o per uno scopo specifico, senza percepire alcun compenso.
Uno degli esempi più classici è il caso dei genitori che concedono in comodato d’uso ai figli la loro seconda casa. Vediamo quali sono i vantaggi di questo tipo di contratto, chi può stipularlo, quali obblighi comporta per le parti e come funziona per quanto riguarda il pagamento di IMU e Tari.
Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile?
Codice Civile stabilisce che il comodato è “essenzialmente” gratuito, presupponendo che il rapporto tra le parti non abbia corrispettivi.
Eppure non viene esclusa la possibilità di fare ricorso a un comodato “modale” o “oneroso”: la sola cautela è che l’onere imposto dalle parti non abbia una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto. In altre parole, è possibile richiedere al comodatario una cifra simbolica o al di sotto dei prezzi di mercato.
Nel contratto di comodato d’uso gratuito non è specificata la data di fine accordo e il comodante può esigere in qualsiasi momento e senza preavviso la restituzione della casa. In questi termini, si parla di contratto di comodato precario.
Cosa prevede la legge
Secondo l’articolo 1804 del Codice Civile, che sancisce gli obblighi che discendono dal contratto di comodato d’uso, “il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno”.
Riassumendo: il comodato d’uso gratuito è definito bilaterale imperfetto in quanto solo una delle due parti ha degli obblighi, infatti il comodatario deve:
- Restituire il bene allo scadere del contratto;
- Custodire il bene.
- Ritenersi responsabile dei danni che non derivino da normale deperimento.
- Non può concedere a un terzo il godimento del bene senza il consenso del comodante.
Tuttavia, anche il comodante:
- è tenuto a sostenere eventuali spese straordinarie di manutenzione relative all’immobile che concede. Qualora le spese fossero state sostenute preventivamente dal comodatario, quest’ultimo deve essere rimborsato dal comodante;
- è obbligato a risarcire il comodatario nel caso di difetti all’immobile, che potrebbero rappresentare un pericolo per la salute.
I vantaggi di un contratto di comodato d’uso gratuito stipulato in forma scritta emergono in particolare se ci si ritrova davanti ad un giudice: in quel caso, la presenza inequivocabile della data di sottoscrizione (e, quindi, della conseguente data di scadenza) risultano fattori determinanti per la verifica della validità dell’atto in sede di giudizio.
Pro e contro del comodato d’uso gratuito
Per le sue intenzioni, il comodato d’uso è un contratto basato su uno scambio svolto in condizione di fiducia e cortesia tra le parti; in realtà è una scelta contrattuale che può vedere il manifestarsi di varie problematiche.
Nel momento in cui si arriva al termine temporale di un contratto di comodato d’uso e il comodatario, alla scadenza, decida di non restituire il bene immobile, al comodante non rimane che intraprendere un giudizio per ottenere la restituzione del bene, sapendo che non sono previste per il comodato d’uso procedure di sfratto rapide come nei contratti di locazione.
Anche dal punto di vista del comodatario, ci sono dei contro: in caso di bisogno imprevisto del comodante, è tenuto a restituire rapidamente l’immobile, correndo il rischio di rimanere senza una sistemazione.
Chi può usufruire del comodato d’uso gratuito?
Principalmente questo contratto viene usato in ambito familiare, ad esempio nel caso in cui dei genitori proprietari di più immobili decidano di concedere l’usufrutto di uno di questi ai figli. In questo specifico caso, il beneficiario o comodatario diviene titolare di un diritto personale di godimento di una casa a titolo gratuito.
Tuttavia, spesso, si utilizza il comodato d’uso gratuito anche nei rapporti d’affari tra professionisti e imprenditori che possono decidere, in qualità di proprietari, di destinare ad altri soggetti l’usufrutto di uno studio, un locale commerciale o attrezzature.
Bisogna anche ricordare che il comodatario possa cedere il suo diritto a eventuali terzi solo nel in cui sia il titolare stesso a dare il suo assenso, pena la restituzione del bene e una probabile richiesta di risarcimento danni.
Chi paga le imposte e le spese ordinarie e straordinarie
Secondo l’articolo 1808 del codice civile, chi utilizza il bene in comodato deve sostenere le spese “necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso”. Il comodatario è quindi tenuto al pagamento delle spese ordinarie, ma può chiedere di essere rimborsato di quelle straordinarie, solo se “necessarie e urgenti”.
Per quanto riguarda invece l’IMU in caso di comodato d’uso gratuito è il proprietario del bene che dovrà pagare. Il comodatario è infatti titolare di un diritto di godimento e non di un diritto di proprietà, quindi non è tenuto al pagamento della imposta municipale unica. Bisogna tenere presente che in alcune casistiche la Legge di Bilancio 2019 stabilisce che il proprietario dell’immobile abbia diritto a una riduzione IMU del 50%.
Il comodatario, in quanto soggetto che occupa l’immobile, è invece tenuto al pagamento della Tari, la tassa sui rifiuti.
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Le caratteristiche del contratto
Non tutti sanno che il contratto tramite cui un’abitazione viene concessa in comodato d’uso gratuito può essere formulato e redatto in diverse modalità, tutte valide secondo quanto indicato dalla normativa in materia, ma che presentano delle specifiche implicazioni.
In particolare, è bene sapere che il contratto in oggetto non deve assumere per forza una forma scritta, ma può essere stipulato anche tramite un patto verbale.
Il contratto di comodato d’uso gratuito va registrato?
A livello generale, non c’è nessun obbligo di registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito, tuttavia è sempre consigliabile redigerlo in forma scritta così da tutelare entrambe le parti: a quel punto diventa necessario comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data dell’atto. Se, invece, siamo davanti ad un accordo preso a voce, è necessario il ricorso ad un nuovo documento da presentare agli uffici competenti.
Per sua natura il comodato d’uso gratuito è sempre temporaneo e prevede l’obbligo della restituzione del bene allo scadere del periodo concordato.
Registrazione online
La registrazione dei contratti di comodato si può fare anche online dal 20 dicembre 2022, questa possibilità viene resa operativa grazie al modello “Registrazione di atto privato” (“Rap”) da compilare e inviare esclusivamente in via telematica.
La novità è stata progressivamente estesa anche alle altre tipologie di atti, come per esempio i preliminari di compravendita. Per questo adempimento era finora necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula o dalla decorrenza dell’atto.
Per richiedere la registrazione in via telematica basta indicare nel modello “Rap” i dati necessari, quindi: tipologia di contratto (se gratuito), dati del comodante, del comodatario e degli eventuali immobili oggetto del contratto.
La procedura consente di allegare in formato Tif (e/o Tiff e Pdf/A) la copia dell’atto da registrare, firmata dalle parti, ed eventuali altri documenti (come, per esempio, planimetrie e inventari).
Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte (registro e/o bollo) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente.
Quanto costa registrare il contratto
È sempre bene ricordare che la registrazione del contratto di comodato d’uso (in qualsiasi forma venga presentato) non è esente dal pagamento della relativa imposta di registro, che normalmente ha un valore che si aggira attorno ai 200 euro.
Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato” e la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550).
Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Durata massima e minima del contratto di comodato d’uso
Secondo la legge il contratto di comodato può essere a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso non esistono una durata minima o massima specifiche, ma saranno le parti interessate a deciderle. Alla scadenza del tempo stabilito sarà comunque possibile il rinnovo del contratto, previo pagamento dell’imposta di registro di 200 euro.
Il contratto di comodato d’uso a tempo indeterminato si definisce “precario”, perché il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede, senza che ci sia alcun obbligo di preavviso. Nel caso di tempo indeterminato l’imposta di registro si paga una sola volta.
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I diritti del comodatario
Sebbene il comodato d’uso sia un contratto che prevede più obblighi per il comodatario, esistono varie casistiche in cui è possibile esercitare dei diritti a favore di chi riceve l’usufrutto del bene.
Il comodatario può chiedere la residenza?
L’utilizzatore può chiedere la residenza nel bene concesso in comodato: per dimostrare all’anagrafe che, oltre a disporre dell’usufrutto gratuito del bene, ha scelto l’immobile come abitazione principale è consigliabile che il contratto venga registrato.
Cosa succede in caso di separazione del comodatario?
Immaginiamo che il signor Rossi assegni un’abitazione a suo figlio, sposato e con prole, tramite comodato d’uso gratuito e che lo stesso figlio si separi o divorzi dopo un certo periodo. Cosa succede alla casa di famiglia?
Secondo quanto stabilito dalla Legge, il signor Rossi non potrà in nessun modo rivendicare l’abitazione nel momento in cui, con la separazione, il giudice l’assegni all’ex moglie.
Unica eccezione si avrebbe nel caso in cui il proprietario, registrando il contratto all’Agenzia delle Entrate, avesse stabilito una data di scadenza al comodato.
Se non fosse questo il caso, il diritto di abitazione nella casa coniugale viene riconosciuto al genitore con cui la prole va a vivere fino a quando i figli saranno economicamente autonomi o non decidono di andare a vivere da soli definitivamente.
Diverso discorso va fatto invece nel caso di separazione senza figli. Essendo l’immobile in destinato a casa familiare, il suo utilizzo è correlato all’effettiva convivenza dei coniugi, una volta cessata, questa deve essere restituito al comodante, ovvero il legittimo proprietario.
Il comodatario partecipa all’assemblea condominiale?
Secondo la giurisprudenza, il comodatario ha diritti equiparabili a quelli del conduttore nell’ambito del contratto di affitto e, quindi, in alcuni casi può partecipare alle riunioni dell’assemblea condominiale e votare.
L’articolo 10, primo comma, della legge 392/78, regolamenta il diritto dell’inquilino di intervenire e votare, nel caso in cui si debba deliberare su argomenti che impattino direttamente suo vivere nel condominio, argomenti quali spese e modalità di gestione di riscaldamento e condizionamento.
Mentre, il secondo comma dello stesso articolo spiega come possa partecipare, ma senza votare, alle assemblee volte a modificare i servizi comuni.
Può accadere che il comodatario non venga convocato dall’amministratore di condominio, ma cosa succede in questo caso?
Quanto stabilito in assemblea è comunque valido. Ma in caso di dubbio, l’amministratore può sempre scegliere di convocare sia il proprietario sia il comodatario.
Lo sfratto del comodatario è possibile?
Come abbiamo detto il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene al termine del contratto. Ma che cosa succede se si rifiuta? Dal momento che non si tratta di un classico contratto di locazione, il proprietario non potrà avviare una procedura di sfratto, ma dovrà procedere con un giudizio ordinario.
* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
