L’agevolazioni “under 36” in fase di acquisto della prima casa è stata in vigore dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023.
Approfondiamo insieme un recente caso su cui è intervenuta anche la Suprema Corte.
Il caso
Il preciso riferimento è una vicenda accaduta di recente ad un giovane ragazzo campano, il quale
acquistava a fine dicembre 2023 una casa con terrazza a livello, unitamente al sovrastante lastrico solare di copertura, quest’ultimo accatastato autonomamente (categoria catastale F/5).
Per tale acquisto, ricorrendone i presupposti di legge (età inferiore ai 36 anni, ISEE non superiore ad euro 40.000,00 annui, requisiti prima casa) chiede, quindi di avvalersi dell’esenzione disposta dall’articolo 64, comma 6, del Decreto Legge “Sostegni-bis”, e cioè di beneficiare del mancato pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
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In tutta risposta l’Agenzia delle Entrate provvedeva, invece, a notificare al notaio che aveva effettuato il rogito, un avviso di liquidazione per richiedere il pagamento delle imposte non versate. La motivazione è la seguente: “l’acquirente chiede le agevolazioni previste dal D.L. 73/2011, articolo 64, nonché le agevolazioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T.U. approvato con D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, ma essendo oggetto della compravendita la cessione di un lastrico solare, categoria F/5, non si può riconoscere l’esenzione completa ai sensi della sopracitata legge”.
La versione della Suprema Corte
La lettura “restrittiva” delle disposizioni normative del Fisco è contraria al dettato normativo.
Difatti, come più volte ribadito dalla Cassazione, anche l’acquisto del lastrico solare può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, se viene comprato dal titolare di un sottostante appartamento per adibirlo a pertinenza dell’appartamento stesso. Questo principio, tanto semplice quanto incompreso dal Fisco, è stato sancito dalla Cassazione nella sentenza numero 6259 del 13 marzo 2013 nonché recentemente ribadito dalla Cassazione con la sentenza numero 22561 del 10 agosto 2021.
Per la Suprema Corte occorre, infatti, valorizzare il concetto di pertinenza così come definito dalla norma civilistica, che identifica come tale tutti quei beni che sono destinati al servizio o ornamento di una cosa principale. In altre parole, ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.
Pertanto, sulla base della nozione dettata dall’articolo 817 del codice civile, anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente deve essere ricompreso nella definizione di pertinenza, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo pertanto la norma tributaria – con il solo riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C/2, C/6 e C/7 – solamente una valenza complementare rispetto alla citata norma civilistica.
