Contratto locazione: ecco cosa bisogna fare per il rinnovo

Il rinnovo del contratto di locazione consiste nella stipula di un nuovo contratto che può contenere condizioni differenti da quello precedente. Va distinto dalla proroga che, invece, consiste nel prolungare nel tempo il contratto in essere, senza che vengano apportate modifiche. 

Cosa fare per rinnovare il contratto di locazione?

Quando si affitta un immobile a uso abitativo, ci sono due possibili forme di locazione: 4+4 o 3+2. È vero che esiste anche la possibilità di stipulare un contratto di locazione transitorio, ma non prevedendo il rinnovo non rientra nei casi che ci siamo proposti di esaminare.

Contratti di locazione 4+4 

Prevedono una durata minima di 4 anni, trascorsi i quali il contratto può essere prorogato o rinnovato. La proroga prevede, dopo i primi 4 anni, un prolungamento automatico del contratto in essere, senza che ne vengano cambiate le clausole. Il rinnovo invece si può fare quando, terminato il secondo quadriennio, si possono pattuire nuove condizioni contrattuali.

Chi vuole rinnovare la locazione, sia che si tratti del conduttore che del locatore, deve inviare una raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del secondo quadriennio. Chi riceve la richiesta di rinnovo deve comunicare la propria decisione entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata.  

Contratti di locazione 3+2

Dopo i primi tre anni d’affitto, il contratto di locazione 3+2, può essere prorogato per altri due anni alle medesime condizioni, a meno che conduttore e locatore non ne effettuino la disdetta. 

Alla scadenza degli ultimi due anni, il contratto può essere rinnovato per un ulteriore periodo di tempo. Se si sceglie di recedere il contratto bisogna inviarne comunicazione con una lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Se il locatore e il locatario non comunicano la propria volontà entro i termini stabiliti dalla legge, il contratto d’affitto si rinnova automaticamente per altri due anni, alle stesse condizioni.

Quanto si paga per il rinnovo del contratto d’affitto?

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. In presenza di determinati requisiti è possibile optare per il regime della cedolare secca.

• L’imposta di bollo  è pari a 16 euro ogni cento righe scritte del contratto.
• Per l’imposta di registro l’importo cambia a seconda dell’immobile affittato:

fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva; 2% del canone, negli altri casi. Fondi rustici: 0,50 del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;

• Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
• Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
• Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
• Per i contatti che durano più anni si può scegliere di pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
• Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
• Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
• Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
• Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
• Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

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Locatore e Locatario

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