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L’ultimo comma dell’art. 1130 bis c.c. stabilisce che l’assemblea possa nominare, oltre all’amministratore, anche un organo ulteriore ed eventuale. Si tratta del consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.
La nomina del consiglio peraltro è possibile nei soli edifici composti da almeno dodici unità immobiliari e deve essere composto da almeno tre condomini.
Anche in questo caso, come per il revisore condominiale, si tratta di un organo facoltativo del condominio, rispetto al quale, occorre, dunque, effettuare alcune precisazioni.
In particolare, ricordiamo che:
Quanto alla composizione, rispettato il limite minimo di tre unità stabilito dalla legge, si ritiene che i singoli regolamenti o le singole delibere assembleari possano provvedere diversamente, anche in relazione alle dimensioni del condominio.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la giurisprudenza di merito ha ribadito, anche recentemente, che il Consiglio dei Condòmini non ha alcun potere deliberativo in ordine all’affidamento in appalto di opere straordinarie, in quanto simili competenze sono esclusivamente proprie dell’assemblea condominiale.
Ricordiamo, in proposito, la sentenza n. 13395, pubblicata il 05 agosto 2021, con la quale il Tribunale di Roma ha sancito il seguente principio di diritto.
L’assemblea dei condòmini ben può nominare, ai sensi del secondo comma dell’art. 1130-bis c.c., oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Tale organo, però, come espressamente previsto dal dettato normativo, ha mere funzioni consultive e di controllo e non può sostituirsi all’assemblea nell’adozione di decisioni rientranti, ai sensi dell’art. 1135 c.c., nella sfera di competenza di quest’ultima, che siano, dunque, vincolanti per la compagine condominiale.
In particolare, osserva il Tribunale, si tratta di un organo deputato specificamente a garantire efficienza e trasparenza nella tutela degli interessi dei singoli, soprattutto nei complessi condominiali più grandi, dotati, per questo, di più strutture, ciascuna con esigenze specifiche.
Esso non può, dunque, deliberare/autorizzare nessuna spesa.
Tutte le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, la scelta dell’impresa esecutrice delle opere e la sottoscrizione del relativo contratto d’appalto, eventualmente deliberati dal Consiglio, non hanno efficacia vincolante nei confronti dei condomini, a meno che non vengono successivamente ratificati in assemblea, mediante delibere adottate nel rispetto delle maggioranze previste volta per volta.
Inoltre, una delibera assembleare che riconosca tali poteri ad un organo prettamente consultivo, quale il Consiglio di Condominio, sarebbe invalida ed in particolare annullabile.
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