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Giornalista
Le prime urbanizzazioni di massa risalgono agli anni ’60 del Novecento. Sulla spinta del miracolo economico, i principali centri urbani italiani accoglievano flussi consistenti di migranti, soprattutto dal Sud, e di residenti delle campagne e delle province italiane. Bisognava costruire in fretta; nascevano i primi casermoni che simboleggiano l’edilizia popolare di quel tempo. I migranti erano per lo più destinati al lavoro nelle grandi fabbriche, confinati in nuovi nascenti quartieri di periferia che periferia oggi non è più.
Proprio per effetto di quella espansione bulimica delle città, il legislatore si è reso conto che serviva una regolamentazione per salvaguardare l’ambiente dalle costruzioni “selvagge”, anche nell’ottica di una visione urbanistica futura alternativa. Il primo decreto ministeriale approvato per risolvere questo problema risale al 2 aprile 1968, n.1444.
Poiché il disagio e il malessere diventavano una bomba sociale tutta concentrata in questi quartieri densamente edificati, è stato necessario definire e regolare la densità edilizia con uno strumento essenziale: il cosiddetto l’indice di edificabilità. Due decenni più tardi lo stesso destino toccherà alle fasce costiere e marittime: la legge Galasso del 1985 sarà il primo tentativo di porre un freno alla cementificazione selvaggia a bordo della costa, definendo con chiarezza la distanza dal mare entro cui costruire.
Per poter costruire qualunque tipo di edificio, ci sono dei vincoli da rispettare. Tra questi vincoli, bisogna tenere conto dell’indice di edificabilità, che regola la densità edilizia di un territorio con l’obiettivo di contenere l’impatto umano su una specifica area, memori di quanto accaduto nel dopoguerra.
L’indice di edificabilità si suddivide in due sottocategorie:
Lo scopo fondamentale degli indici di edificabilità è quello di permettere la quantificazione della volumetria edificabile su di un lotto.
Con il decreto ministeriale del 1968, le aree edificabili (dove si può costruire) sono state ripartite in diverse categorie, che servono a quantificare appunto questo indice e la quantità di volumetria che si può costruire.
Le aree edificabili si suddividono in:
L’indice di fabbricabilità fondiaria (o di edificabilità fondiaria) definisce il singolo lotto con le abitazioni. Determina con precisione il massimo volume fabbricabile (espresso in metri cubi) data l’area della superficie fondiaria a disposizione (espressa in metri quadrati). La superficie fondiaria è la porzione dell’area di intervento utilizzabile o utilizzata a fini edificatori privati, comprendente l’area degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi.
Per calcolare l’indice di edificabilità fondiario occorre una formula matematica, ossia: n*m³/m².
Per “n” intendiamo il valore dell’indice, che varia a seconda delle aree edificabili (come da categorie sopraelencate). Per “m³” si intende il volume edificabile. Infine “m²” indica la superficie del terreno.
Proviamo ad applicare la formula su un caso ipotetico concreto. Siamo in un Comune d’Italia e abbiamo a disposizione un terreno di 1200 metri quadri. Secondo il Piano Regolatore vigente in quel comune, quel terreno appartiene a una zona con indice di edificabilità pari a 0,50 m³/m². Gli indici e le aree sono consultabili sui piani regolatori dei vari Comuni italiani e consultabili sui siti istituzionali.
A questo punto vogliamo calcolare il valore dei metri cubi edificabili e lo facciamo applicando la formula:
m³= 0,50*1200 = 600 m³ (600 metri cubi è il valore edificabile).
Ma non è tutto. Dobbiamo anche considerare l’altezza dell’edificio da costruire. Supponiamo che vogliamo un edificio alto 3 metri. A questo punto dobbiamo dividere il valore edificabile (volume prima ottenuto) per altezza. 600 m³/3 metri = 200 m². Duecento metri quadrati è il valore del fabbricato che possiamo costruire sul nostro lotto.
Come anticipato all’inizio di questa guida, il Decreto ministeriale del 1968 è stato introdotto per arrestare l’espansione bulimica e incontrollata dei quartieri attraverso l’edilizia selvaggia. Ma anche per preservare il nostro patrimonio architettonico che fa del Belpaese la nazione storica tra le più riconosciute dal patrimonio Unesco. E soprattutto per contenere il disagio sociale e preparare l’Italia a una urbanizzazione moderna e sostenibile, con servizi efficienti per tutti e quartieri all’avanguardia.
Il Piano Regolatore è importante poiché suddivide le aree in principali Zone, con relativi indici di edificabilità. La Zona A è il centro storico. La Zona B è quella destinata all’espansione della città al di fuori del centro storico. La Zona C è quella artigianale o industriale.
I terreni destinati ad uso agricolo rientrano nella Zona E. Per tutelare il paesaggio, l’ambiente e controllare la densità edilizia, in queste aree prevale la formula dell’inedificabilità. Ma ci sono eccezioni: quando ad esempio l’edificio residenziale sia considerato funzionale alla conduzione del terreno agricolo e utile alle esigenze dell’imprenditore agricolo. O per fini turistici e di valorizzazione del patrimonio agricolo: recupero di masserie e cascine, strutture ricettive e ricreative. Con un’attenta progettazione che rispetti il territorio, in alcune regioni italiane si stanno realizzando strutture ricettive fiore all’occhiello del turismo mondiale, ben integrate con le attività agricole territoriali.
In ogni caso, le norme locali vietano di costruire in terreni agricoli inferiori ai 10mila metri quadrati, ma ci sono delle differenze tra le varie regioni, a seconda dei vari piani regolatori e piani paesaggisti territoriali, che dovrebbero essere progettati e approvati tenendo conto del tessuto economico, storico, culturale e sociale dei vari paesaggi.
In ogni caso l’attività edificatoria su terreni agricoli è estremamente ridotta. Secondo la legge nazionale il limite massimo e inderogabile di indice di edificabilità a fini di insediamento residenziale è pari a 0,03 metri cubi per metro quadro.
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