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Collaboratrice di Immobiliare.it
Lo sfratto per morosità è una procedura legale che si attiva quando l’inquilino non rispetta gli obblighi contrattuali. Questa procedura può verificarsi soprattutto in due situazioni: il mancato pagamento di almeno una mensilità di affitto, se il ritardo eccede i 20 giorni; oppure il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo pari ad almeno due mensilità di affitto, con un ritardo di almeno due mesi.
Per avviare la procedura di sfratto, è sufficiente che il locatore dimostri l’inadempienza del locatario in sede giudiziaria, presentando il rendiconto e il piano di riparto debitorio dell’immobile oggetto del contendere.
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Nel caso in cui il conduttore non si presenti all’udienza in tribunale o, se presente, non sollevi alcuna obiezione nei confronti del proprietario, il giudice dichiara lo sfratto esecutivo (ordina cioè all’inquilino di liberare immediatamente l’immobile). In questi casi di solito, il proprietario di casa chiede che venga anche emesso un decreto ingiuntivo per l’omesso pagamento dei canoni arretrati (o oneri accessori), di quelli dovuti fino alla data dell’effettivo rilascio dell’immobile e delle spese processuali.
Questo tipo di decreto è immediatamente esecutivo, il che significa che l‘inquilino moroso è tenuto a pagare le somme indicate fin da subito, ovvero dal giorno dopo la notifica dell’atto, pena il rischio di pignoramento. È tuttavia possibile presentare opposizione al decreto entro 40 giorni dalla notifica.
Se il locatore non ha richiesto il decreto ingiuntivo al momento dello sfratto, può farlo in un secondo momento per ottenere il pagamento dei soli canoni di locazione scaduti, tenendo presente che il contratto di affitto cessa di esistere se lo sfratto è convalidato.
In questo caso, il giudice può anche stabilire un risarcimento per eventuali danni causati dal ritardo nella riconsegna dell’immobile, noto come “indennità di occupazione”. Questo importo viene calcolato in base al canone che l’inquilino avrebbe dovuto pagare fino alla restituzione delle chiavi.
Oltre ai canoni arretrati, l’inquilino potrebbe dover pagare anche un’indennità di occupazione, corrispondente al canone rapportato a quello concordato nel contratto di affitto. Questa somma è dovuta fino al giorno della riconsegna dell’immobile.
Il locatore può inoltre richiedere un ulteriore risarcimento, qualora sia in grado di dimostrare di aver subito un danno maggiore rispetto a quello quantificato con la semplice indennità di occupazione: l’impossibilità ad esempio, di affittare o vendere l’immobile a condizioni più vantaggiose.
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Nel processo giudiziario di sfratto, è comune che l’inquilino sia responsabile del pagamento delle spese processuali. Queste spese includono i costi relativi all’intimazione di sfratto, ovvero l’atto con cui il locatore richiede al giudice di convalidare lo sfratto a causa di inadempimenti, come il mancato pagamento dell’affitto.
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