Indicare una classe energetica più alta del reale durante la compravendita è una truffa?

Negli ultimi anni la classe energetica è diventata un elemento sempre più centrale nelle compravendite immobiliari, incidendo in modo diretto sul valore degli immobili e sulle scelte degli acquirenti. In questo contesto, non è raro che sorgano dubbi e timori legati alla correttezza delle informazioni fornite in fase di vendita. Una delle domande più ricorrenti è se indicare una classe energetica più alta di quella reale possa configurare una vera e propria truffa. 

Per rispondere, è necessario comprendere il quadro normativo di riferimento e il ruolo che l’efficienza energetica è destinata ad assumere nel mercato immobiliare dei prossimi anni.

Classe energetica degli immobili: la direttiva Ue sulle case green

Entro maggio 2026, l’Italia dovrà recepire la normativa europea sulle cosiddette “Case green”, un passaggio che avrà effetti concreti su proprietari, acquirenti e operatori del settore. 

Tra le principali novità spiccano i Minimum Energy Performance Standards (MEPS), che introducono requisiti minimi di efficienza energetica per gli edifici, con particolare attenzione a quelli non residenziali. In base a queste disposizioni, dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero e alimentati prevalentemente da fonti rinnovabili, mentre per gli edifici pubblici l’obbligo entrerà in vigore già nel 2028.

È opportuno però precisare che a partire dal 2030 non è previsto alcun blocco alla vendita o alla locazione degli immobili con basse prestazioni energetiche. La direttiva EPBD stabilisce però un percorso di miglioramento graduale dell’efficienza degli edifici: chi non interviene rischia, nel tempo, una riduzione del valore dell’immobile o l’introduzione di vincoli più stringenti.

Le eventuali limitazioni alle compravendite si collocano infatti in una prospettiva di lungo periodo. Dopo il 2030, le abitazioni in classe energetica F e G non saranno escluse dal mercato, ma potrebbero risultare meno attrattive per acquirenti, istituti di credito e compagnie assicurative. Di conseguenza, il settore immobiliare tenderà a favorire sempre più gli edifici con migliori prestazioni energetiche, considerati più sicuri e convenienti nel tempo.

Cos’è la classe energetica e quante ce ne sono

La classe energetica di un immobile indica il livello di efficienza energetica di un edificio, cioè quanta energia è necessaria per il suo utilizzo quotidiano, in particolare per riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda sanitaria e, in alcuni casi, illuminazione. È un parametro fondamentale perché incide sui costi di gestione, sul comfort abitativo e sul valore di mercato dell’immobile.

La classe energetica viene certificata attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio in caso di vendita o locazione. L’APE assegna all’edificio una classe sulla base dei consumi annui e delle emissioni, tenendo conto di fattori come l’isolamento, gli impianti, i materiali costruttivi e l’uso di fonti rinnovabili.

Le classi energetiche sono dieci, ordinate dalla più efficiente alla meno efficiente:

• A4, A3, A2 e A1: edifici ad altissima efficienza, con consumi molto ridotti e spesso alimentati da fonti rinnovabili;
• B e C: immobili efficienti, con buone prestazioni energetiche;
• D: classe intermedia, tipica di molti edifici esistenti;
• E, F e G: immobili con elevati consumi energetici e maggiore dispersione di calore.

Proprio perché questo dato incide in modo diretto sulle scelte dell’acquirente, presentare un immobile come più efficiente di quanto sia realmente può alterare in modo significativo la percezione del bene e il suo valore economico.

Dichiarare una classe energetica più alta: quando si entra nell’illecito

Dal punto di vista giuridico, dichiarare una classe energetica più alta del reale non è automaticamente una truffa in senso penale. Può diventarlo, però, al ricorrere di specifiche condizioni. In generale, una dichiarazione non corretta può dare luogo a diversi livelli di responsabilità: civile, amministrativa e, nei casi più gravi, penale.

A fare la differenza è soprattutto la consapevolezza e l’intenzionalità del comportamento.

APE falso o non conforme: sanzioni e responsabilità

Il primo scenario critico riguarda l’APE falso o non conforme. L’attestato deve essere redatto da un tecnico abilitato e indipendente, sulla base di un sopralluogo e di dati reali dell’immobile.

Certificazioni falsificate, compilate senza verifiche o basate su informazioni errate rientrano già in un ambito sanzionabile. In questi casi, le sanzioni amministrative possono colpire sia il certificatore sia il proprietario, qualora fosse consapevole dell’irregolarità.

Se emerge il dolo, ossia la volontà di utilizzare un APE non veritiero per concludere la vendita, il rischio penale diventa concreto.

Quando la dichiarazione diventa truffa

Affinché si possa parlare di truffa, devono essere presenti tre elementi fondamentali:

• un artificio o raggiro (come la presentazione di un APE falso o la dichiarazione di una classe energetica inesistente);
• l’errore dell’acquirente che si affida a quelle informazioni;
• un vantaggio economico ingiusto per il venditore, ad esempio la vendita dell’immobile a un prezzo più elevato.

In presenza di questi presupposti, il reato di truffa può essere contestato anche quando la dichiarazione ingannevole riguarda l’efficienza energetica dell’immobile.

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Le responsabilità di venditore e agente immobiliare

Le responsabilità non ricadono esclusivamente sul venditore. Anche l’agente immobiliare è tenuto a rispettare precisi obblighi informativi.

Pubblicizzare un immobile con una classe energetica errata, senza aver verificato la documentazione o ignorando incongruenze evidenti, può esporre l’intermediario a responsabilità civili e, nei casi più gravi, a un concorso nella condotta illecita.

Errore in buona fede o dichiarazione ingannevole?

È fondamentale distinguere tra errore in buona fede e dichiarazione ingannevole. Non ogni discrepanza tra classe dichiarata e reale comporta automaticamente una responsabilità penale. Può accadere, ad esempio, che l’APE sia scaduto, non aggiornato dopo lavori successivi o che vi siano errori tecnici nei calcoli.

In questi casi si rientra più facilmente nell’ambito delle responsabilità civili o amministrative. Tuttavia, una volta accertata la difformità, continuare a utilizzare informazioni errate espone a conseguenze ben più serie.

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