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Avvocato e Giornalista
Prima di tutto un chiarimento, anche se può sembrare scontato: soffitti, volte e solai sono opere murarie stabilmente incorporate in alcune parti comuni (i muri condominiali) e servono a dividere in senso orizzontale i vari piani dell’edificio condominiale e le unità abitative l’una all’altra sovrastanti.
Qualora le unità immobiliari, divise da tali opere murarie, appartengano a diversi proprietari, si deve ritenere che i relativi soffitti, le volte e i solai siano di proprietà comune. Esse costituiscono infatti la struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con utilità e uso eguale e comune.
In base a tali premesse, l’art. 1125 del codice civile dispone che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti (…)».
Restano esclusi dai beni comuni soltanto il pavimento e il soffitto, che appartengono, rispettivamente, al proprietario del piano superiore e a quello del piano inferiore. Per questi beni, restano a carico del proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Al di fuori di questi ultimi interventi, di competenza esclusiva dei singoli condomini interessati, la manutenzione e ricostruzione di tutte le parti dei soffitti, delle volte e dei solai spetta in parti eguali ai due proprietari.
Ovviamente, il criterio di ripartizione che abbiamo appena descritto riguarda il caso in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi a nessuno dei condomini. Quando invece il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha causati.
Occorre ricordare poi che l’art. 1125 del codice civile può essere derogato dall’autonomia tra privati. In altri termini, i condomini interessati possono raggiungere a un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa.
Resta, d’altro canto, il diritto di rimborso del condomino che abbia provveduto a tali opere, subordinato anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza.
Per “solaio di passaggio” si fa riferimento al solaio di copertura di locali interrati (per esempio è il caso delle autorimesse) che svolge – oltre alla funzione di riparo e copertura delle unità immobiliari sotterranee – anche la funzione di consentire il passaggio sull’area sovrastante.
Se i locali coperti dal solaio considerato sono di proprietà esclusiva, mentre l’area sovrastante è bene comune, ai fini della ripartizione delle relative spese, si applica – come visto in precedenza – l’articolo 1125 del codice civile. In passato, invece, si optava per la ripartizione delle spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 del codice civile: ponendole per due terzi a carico dei proprietari dei locali interrati e per un terzo a carico dei condomini comproprietari dell’area sovrastante.
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