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Avvocato e Giornalista
L’art. 1117 del codice civile contiene un elenco di beni e servizi che debbono considerarsi comuni a tutti i condomini, salvo titolo contrario. Si tratta di un elenco non tassativo, ma esemplificativo.
La norma introduce una presunzione dei condominialità. Individua cioè delle parti dell’edificio condominiale che hanno in ogni caso una destinazione oggettiva all’uso comune e, quindi, si presumo comuni a tutti i proprietari. Una presunzione superabile solo dal titolo contrario o da una situazione di concreto asservimento dei beni ad una sola o più unità.
Anche se non indicato espressamente nell’art. 1117 c.c., il vano scale può ritenersi compreso fra le parti che si presumono comuni. Si tratta infatti “di un bene insuscettibile di separato o autonomo godimento, per essere vincolato all’uso comune, in virtù della naturale destinazione o della sua connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio”.
La presunzione di condominialità può essere superata, come detto, solo in presenza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva, vale a dire solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass., 16 aprile 2007, n. 9093).
Talora il titolo è costituito dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto ovvero da contratto successivo cui partecipino tutti i condomini. Non invece se risulti da atto di vendita successivo all’acquisto della singola unità in quanto non è consentito sottrarre agli altri condomini diritti comuni per legge o per convenzione.
A volte risulta dal regolamento di natura contrattuale predisposto dall’originario proprietario/costruttore e richiamato negli atti d’acquisto laddove emerga la “riserva” a favore di uno o più condomini o all’originario proprietario di un bene che per destinazione dovrebbe essere comune. Può anche risultare da regolamento approvato con l’unanimità dei consensi (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15794 del 11/11/2002).
Come si accennava prima, anche il vano scale si presume bene comune salvo titolo contrario. Pertanto, in sede di approvazione delle tabelle millesimali, le relative quote proporzionalmente vanno imputate a tutti i condomini. Su questa specifica questione si è pronunciato il Tribunale di Rieti con la sentenza n. 548 del 2021.
La vicenda riguardava l’impugnazione proposta da una condomina contro la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali. L’assemblea aveva deliberato di includere il vano scale nella quota della condomina, considerandolo proprietà esclusiva della stessa. Scelta sbagliata, secondo la ricorrente. Perché il vano scale in questione, in assenza di diverso titolo, deve considerarsi bene comune, e la relativa quota va imputata proporzionalmente a tutti i condomini. Il tribunale ha accolto le ragioni della condomina, dichiarando nulla la delibera impugnata
Una volta accertata la natura comune del vano scale, l’errore dell’assemblea è evidente: il vane scale, bene comune, è stato incluso nella quota della condomina con esclusione di tutti gli altri condomini. La delibera impugnata è dunque affetta da nullità, poiché l’assemblea ha esorbitato dai suoi poteri.
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