Affitti brevi: c’è tempo fino al 30 giugno per comunicare i dati

Si avvicina, per chi opera nel mercato degli affitti brevi, una scadenza fiscale da non sottovalutare: entro il 30 giugno 2026, intermediari immobiliari e portali telematici devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi nel corso del 2025 (salvo assolvimento tramite Certificazione Unica nei casi di ritenuta).

Più trasparenza nel mercato degli affitti brevi

L’adempimento si inserisce nel più ampio sistema di controllo fiscale sulle locazioni di durata non superiore a 30 giorni consentendo all’amministrazione finanziaria di ricostruire i flussi dei canoni, verificare le ritenute operate dagli intermediari e controllare la corretta dichiarazione dei redditi da parte dei proprietari.

Non è un obbligo formale, ma di uno strumento di tracciabilità che si colloca dentro un percorso più ampio di digitalizzazione e trasparenza del mercato delle locazioni turistiche. Il corretto invio della comunicazione evita l’applicazione delle sanzioni amministrative e assume rilievo anche in vista delle nuove regole chiamate a distinguere con maggiore precisione la gestione occasionale e privata degli affitti brevi da quella esercitata in forma imprenditoriale.

Chi deve inviare la comunicazione e quando scatta l’obbligo

Non tutti i soggetti che pubblicizzano un immobile o mettono in contatto proprietario e ospite sono automaticamente tenuti all’invio della comunicazione. Il punto decisivo è il ruolo concretamente svolto dall’intermediario nella conclusione del contratto.

L’obbligo riguarda i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portali online, quando intervengono nella stipula del contratto di locazione breve. Rientrano nel perimetro dell’adempimento: 

• le agenzie immobiliari; 
• i property manager; 
• le piattaforme digitali che non si limitano a ospitare un annuncio, ma offrono un supporto tecnico, professionale o informatico nella fase di perfezionamento dell’accordo.

La differenza pratica è la seguente: 

• se il portale si limita a rendere visibile l’annuncio e le parti concludono autonomamente il contratto, l’obbligo di comunicazione può non sorgere in capo al gestore della piattaforma; 
• se invece l’accettazione della proposta avviene tramite la piattaforma o attraverso l’intermediario, il soggetto che ha partecipato alla conclusione dell’accordo deve trasmettere i dati all’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui l’intermediario incassi o intervenga nel pagamento del canone, l’operatore diventa anche sostituto d’imposta e deve applicare la ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi lordi. La ritenuta, per effetto delle modifiche introdotte negli ultimi anni, è operata a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario.

Quali dati devono essere trasmessi

La comunicazione annuale riguarda i contratti di locazione breve conclusi nell’anno precedente. Per la scadenza del 30 giugno 2026, quindi, devono essere trasmessi i dati relativi ai contratti conclusi nel 2025.

Le informazioni da comunicare servono a identificare il locatore, l’immobile e il rapporto contrattuale. Devono essere indicati il nome, il cognome e il codice fiscale del proprietario o del soggetto che concede l’immobile in locazione, la durata del contratto, l’indirizzo dell’unità immobiliare e l’importo del corrispettivo lordo.

La comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata quando i contratti riguardano lo stesso immobile e sono stipulati dallo stesso locatore. 

Non vanno invece trasmessi i dati relativi a contratti oggetto di recesso. Se il recesso avviene dopo l’invio della comunicazione, l’intermediario deve procedere alla rettifica secondo le modalità telematiche previste dall’Agenzia delle Entrate.

Ritenuta del 21%, Certificazione Unica e invio telematico

Per gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, il sistema si fonda su più passaggi collegati, ma non sempre cumulativi: se è operata la ritenuta, la Certificazione Unica assolve anche la comunicazione dei dati.

Quando l’intermediario incassa il canone per conto del locatore o interviene nel pagamento, deve operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi lordi. La ritenuta va poi versata secondo le regole previste per i sostituti d’imposta e deve essere certificata al beneficiario tramite la Certificazione Unica.

Per i soggetti tenuti alla comunicazione autonoma dei dati, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, direttamente dagli operatori abilitati oppure tramite un intermediario fiscale. Al termine della procedura, la ricevuta telematica attesta la presa in carico del file da parte del sistema e rappresenta il documento da conservare in caso di controlli.

Errori, omissioni e sanzioni: cosa rischiano gli operatori

Il mancato invio della comunicazione, l’invio incompleto o la trasmissione di dati non veritieri comportano l’applicazione di una sanzione amministrativa da 250 a 2.000 euro.

La normativa prevede però un meccanismo di attenuazione. Se la comunicazione viene trasmessa correttamente entro i 15 giorni successivi alla scadenza, oppure se entro lo stesso termine viene effettuata la correzione dei dati errati, la sanzione è ridotta alla metà.

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Dal 2026 cambia anche la soglia per la presunzione di impresa

La scadenza del 30 giugno 2026 si intreccia con un’altra novità rilevante per il settore. A partire dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto solo quando il proprietario destina a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun anno. La novità non incide sulla comunicazione 2026 relativa ai contratti 2025.

Dal terzo appartamento, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La modifica restringe il perimetro della gestione privata e impone ai proprietari con più immobili di valutare con maggiore attenzione il proprio inquadramento fiscale e organizzativo.

La novità è prevista dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199, che modifica la disciplina delle locazioni brevi. La soglia entro la quale l’attività può restare fuori dal regime imprenditoriale viene ridotta: non più quattro appartamenti, ma al massimo due unità abitative destinate alla locazione breve nel periodo d’imposta, a prescindere dal numero di contratti conclusi per ciascun immobile.

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